Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıklar, çoğu zaman yöneticinin gönderdiği bir ihtarla görünür hale gelir. Aidat borcu, ortak alanın izinsiz kullanımı, projeye aykırı tadilat ya da rahatsızlık veren kullanım iddiaları bu ihtarların tipik konularıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ilişkileri kendi iç mantığıyla düzenler; TMK'nın mülkiyet ve komşuluk hükümleri ile TBK'nın genel kuralları ise boşlukları tamamlar.
İhtarın Kaynağı Yönetici mi, Kurul mu
Kat mülkiyeti dosyalarında ilk sorulması gereken, ihtara dayanak yapılan kararın kim tarafından alındığıdır. Yöneticinin kendiliğinden aldığı bir tasarrufla, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplantısında alınmış bir karar aynı hukuki ağırlığa sahip değildir. Kurul kararı yoksa ya da toplantı yeter sayısı sağlanmamışsa, ihtarın dayanağı en baştan tartışmalıdır.
İtiraz Sürecinin Basamakları
- İhtarın dayandığı kurul kararı ve karar defterindeki kaydı istenir.
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı incelenir.
- Yönetim planı ile kararın içeriği arasındaki uyum kontrol edilir.
- Aidat talebinde ise borç dökümü kalem bazında karşılaştırılır.
- Karara karşı iptal talebi, kanunun öngördüğü süre içinde sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.
Delil Eksikliğinin Yarattığı Zayıflık
- Yapılan aidat ödemelerine ilişkin dekontların saklanmaması
- Ortak alandaki fiili durumu gösteren fotoğraf ve tespitlerin alınmaması
- Yönetim planının güncel halinin hiç okunmaması
- Toplantıya katılım listesinin ve vekaletlerin incelenmemesi
- Yöneticiye yapılan yazılı başvuruların kayda geçirilmemesi
Yönetim Planının Belirleyiciliği
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı, taraflar arasındaki temel metindir ve kanuna aykırı olmadığı ölçüde bağlayıcıdır. Ortak yerlerin kullanımı, giderlere katılma oranları ve bağımsız bölümün kullanım amacına ilişkin kayıtlar buradan okunur. İhtara itiraz edilirken önce bu metnin ilgili hükmü gösterilmeli, ardından fiili durumun bu hükme uygun olduğu ortaya konmalıdır.
Aidat Talebi ile Diğer Talepleri Ayırmak
Aidat ve gider payı alacakları için gecikme tazminatı öngörülmüştür ve bu alacaklar icra takibine konu edilebilir. Buna karşılık projeye aykırılık ya da rahatsız edici kullanım iddiaları farklı bir yol izler; burada eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi talepleri gündeme gelir. İki başlığın tek dilekçede karıştırılması, dosyanın gecikmesine yol açar.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve alınan kararların usulü sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtarname ve kurul kararlarıyla birlikte hukuki görüş almanız yerinde olacaktır.