Tapu iptali ve tescil talepleri çoğu dosyada doğrudan dava dilekçesiyle değil, karşı tarafa gönderilen bir ihtarname ile başlar. İhtarın içeriği, tarihi ve tebliğ biçimi yalnızca bir uyarı değildir; sonraki aşamada mahkemeye sunulacak delil düzeninin iskeletini de kurar. TMK'nın tapu siciline ve mülkiyetin kazanılmasına ilişkin hükümleri ile TBK'nın sözleşme ve irade sakatlıklarına ilişkin kuralları birlikte okunmadığında, maddi olarak güçlü bir iddia usul zemininde erimektedir.
İhtar Neyi İspatlar, Neyi İspatlamaz
İhtarname, karşı tarafın iddiadan haberdar edildiğini ve talebin hangi tarihte hangi kapsamla ileri sürüldüğünü gösterir. Buna karşılık ihtarın kendisi, tescilin yolsuz olduğunu ya da devrin muvazaalı yapıldığını kanıtlamaz. Uygulamada sık görülen hata, ihtarda ileri sürülen sebeple dava dilekçesindeki hukuki sebebin birbirini tutmamasıdır. Muvazaa iddiasıyla gönderilen ihtardan sonra ehliyetsizlik iddiasına geçmek, karşı tarafa çelişki savunması hazırlamaktan başka bir işe yaramaz.
Başvuru Sıralaması
- Taşınmazın tapu kaydı, akit tablosu ve varsa yevmiye ekleri talep edilir.
- Devrin dayanağı işlem (satış, bağış, vekaletle devir, ölünceye kadar bakma sözleşmesi) belirlenir.
- İhtarname, devrin hangi sebeple sakat sayıldığını tek bir hukuki eksende yazılır.
- Tebliğ tarihi ve verilen süre takvime işlenir; cevap gelmezse dosya dava aşamasına taşınır.
- Dava açılırken tapu kaydı üzerine şerh ya da tedbir talebi ayrıca değerlendirilir.
Delil Eksikliğinin Doğduğu Tipik Anlar
- Bedelin ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka kayıtlarının hiç istenmemesi
- Devir tarihindeki ekonomik ve sağlık durumuna ilişkin kayıtların toplanmaması
- Vekaletnamenin kapsamı ile fiilen yapılan işlemin karşılaştırılmaması
- Tanık beyanlarının, kayda dayalı belgelerle desteklenmeden tek başına bırakılması
- İhtarın tebliğine ilişkin belgenin dosyaya konulmayı unutulması
Tapu Kaydı Dışındaki Kaynaklar
Tapu kaydı devri gösterir ama devrin arka planını göstermez. Bu nedenle belediye emlak beyanları, abonelik ve kira ilişkisine dair kayıtlar, taşınmazın fiili kullanımına ilişkin belgeler ve varsa aile içi yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir. Devir tarihindeki rayiç ile akitteki bedel arasındaki belirgin fark, tek başına sonuç doğurmasa da diğer delillerle birleştiğinde anlam kazanır.
İhtar Sonuçsuz Kalırsa
Cevap verilmemesi ya da talebin reddi, sürecin durduğu değil ikinci aşamanın başladığı andır. Bu aşamada dilekçe, ihtardaki çerçeveyi genişletmek yerine derinleştirmeli; her iddia için hangi delilin hangi vakıayı karşıladığı ayrı ayrı gösterilmelidir. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilme ihtimali varsa, koruma tedbirlerinin zamanlaması esas meseleye göre daha aciliyet taşır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her taşınmaz dosyasının kendi kayıt geçmişi vardır. Devrin sebebi, tarafların ilişkisi ve kayıt zinciri değiştiğinde izlenecek yol da değişir; somut dosyanız için belgeleriniz üzerinden hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.