Paydaşlar arasındaki taşınmaz ortaklığı çoğu zaman yıllarca sürüncemede kalır ve nihayetinde satışla sonuçlanır. Oysa TMK'nın paylı mülkiyete ilişkin düzeni, tarafların kendi aralarında anlaşarak daha isabetli bir sonuç üretmesine açıktır. Arabuluculuk masası bu ihtimalin denendiği yerdir; ancak masaya elde veri olmadan oturmak, tartışmayı duygusal zemine hapseder. Bu rehber, arabuluculuk aşamasının belge tarafını ele alır.
Masaya Hangi Belgelerle Oturulur
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh ile beyanlar
- İmar durumu, kadastral çap ve varsa yapı ruhsatı bilgileri
- Taşınmazın kullanım durumunu gösteren kira sözleşmeleri veya zilyetlik kayıtları
- Ödenmiş vergi, aidat ve onarım giderlerine ilişkin makbuzlar
Aynen Taksim mi Satış mı
Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim, koşulları varsa satıştan önce gelir. Ancak aynen taksimin mümkün olup olmadığı hukuki bir tercih değil teknik bir tespittir: taşınmazın bölünebilirliği, imar mevzuatının izin verdiği asgari parsel büyüklüğü ve payların bu bölünmeye uygunluğu birlikte değerlendirilir. Arabuluculukta bu teknik veriyi önceden hazırlayan taraf, önerisini savunulabilir kılar.
Muhdesat, Katkı ve Kullanım İddiaları
Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine yaptığı yapı, ödediği masraf ya da tek başına kullanımdan elde ettiği gelir, paylaşım denklemini değiştirir. Bu iddialar dava aşamasında ayrı ispat kuralına tabi olduğundan, arabuluculuk aşamasında da fatura, banka kaydı ve tanık bilgisiyle desteklenmelidir. Yalnızca beyanla ileri sürülen katkı iddiası müzakerede karşılık bulmaz.
Kat Mülkiyeti Bulunan Yapılarda Durum
634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda tartışma, ana taşınmazın tamamı yerine bağımsız bölümler üzerinden yürür. Ortak yer kullanımı, yönetim planı hükümleri ve aidat borçları paylaşım önerisini doğrudan etkiler. Yönetim planının okunmadan yapılan hesap, çoğu zaman uygulanamaz bir öneriye dönüşür.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşmeden sonuç çıkmaması, harcanan emeğin boşa gittiği anlamına gelmez. Bu aşamada derlenen tapu, imar ve gider belgeleri dava dosyasının çekirdeğini oluşturur; taraf teşkilinin kimlerle kurulacağı da netleşmiş olur. Son tutanakta hangi hususlarda mutabakat sağlandığının açıkça yazılması, sonraki yargılamada tartışma alanını daraltır. TBK kaynaklı kira ilişkileri varsa bunların akıbeti de ayrıca konuşulmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıttaki şerhler süreci belirgin biçimde değiştirebileceğinden, somut dosyanız için hukuki değerlendirme almanız önerilir.