Kira artışı konusundaki anlaşmazlıklar çoğu zaman sadece oran tartışması olarak başlar, ancak kısa sürede icra takibi ve tahliye riskine dönüşür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesindeki kira ilişkilerinde kiracının en büyük kaybı, artış oranını haklı olarak tartışırken ödemeyi eksik yapması ve bunun temerrüt sayılmasıdır. Bu nedenle artış uyuşmazlığında hukuki argüman ile ödeme davranışı birbirinden ayrılmalıdır.
Artış Uyuşmazlığı Nasıl Doğar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, TBK'da öngörülen tüketici fiyat endeksi ölçütü ile sınırlandırılmıştır. Sözleşmede bu ölçütün üzerinde bir oran yazılmış olması tek başına o oranı uygulanabilir kılmaz. Kiraya verenin ihtarname ile talep ettiği tutar ile hukuken talep edilebilecek tutar farklıysa, aradaki fark üzerinden yürütülen takip itiraza açıktır.
Eksik Ödeme Nasıl Tahliye Sebebine Dönüşür
Kiracı, tartışmalı farkı ödemediğinde bu durum kiraya veren tarafından temerrüt olarak nitelendirilebilir. Aynı kira yılı içinde yazılı ihtarların birikmesi ise ayrı bir tahliye sebebi olarak ileri sürülür. Bu riski yönetmenin yolu, tartışmalı farkı reddetmek yerine ihtirazi kayıt düşerek ödemek ya da tevdi mahalli belirlenmesini talep etmektir. Böylece hem borç ödenmiş olur hem de fazla ödemeye rıza gösterilmediği kayda geçer.
Ödeme ve İhtar Kayıtlarının Eşleştirilmesi
- Her ödemenin banka üzerinden ve hangi aya ait olduğu yazılarak yapılması
- Gönderilen ve alınan tüm ihtarnamelerin tarih sırasıyla dosyalanması
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenileme dönemlerini gösteren bir takvim
- Aidat, yakıt ve benzeri yan giderlerin kira bedelinden ayrı takip edilmesi
- Kısmi ödemelerde mahsup açıklamasının yazılı olarak iletilmesi
Kira Tespit Davası ile Takibin İlişkisi
Bedelin belirlenmesi için açılan kira tespit davası devam ederken başlatılan icra takibi, kendiliğinden durmaz. Bu iki sürecin paralel yürüdüğü dosyalarda kiracı, tespit davasındaki iddiasını takip dosyasındaki itirazıyla uyumlu tutmalıdır. Tespit davasında kabul edilen bir tutarın takip dosyasında reddedilmesi, dosyanın bütünlüğünü zayıflatır.
Tahliye Talebiyle Karşılaşıldığında
İcra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talebine karşı süresinde itiraz edilmemesi, esasa ilişkin haklı olunsa dahi sonucu değiştirir. İtirazda hem borcun miktarına hem de kira ilişkisinin niteliğine yönelik beyanların açıkça yer alması gerekir. Sözleşmenin yazılı olmadığı hâllerde, ödeme kayıtları kira ilişkisinin varlığını gösteren temel delil hâline gelir.
Kira uyuşmazlıklarında süre ve ödeme disiplini, çoğu zaman esasa ilişkin argümandan daha belirleyici olmaktadır. Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; sözleşmenizin içeriği ve ihtar geçmişinize göre atılacak adım değişebileceğinden, takip başlamadan önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.