Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıkların büyük bölümü, karar defterinin nasıl tutulduğuyla doğrudan ilgilidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde hazırlanan bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında delil düzeninin nasıl kurulacağını ve icra takibi ile tahliye aşamasına geçilmeden önce hangi belgelerin hazır olması gerektiğini ele alıyor.
Yönetimin Elindeki Üç Temel Belge
Aidat alacağının takibinde dayanak, kat malikleri kurulu kararı ve buna uygun düzenlenen işletme projesidir. Projede gider paylaşım esası açıkça gösterilmemişse, talep edilen tutarın hangi kaleme ait olduğu tartışmalı hale gelir. İkinci belge, karar defterine usulüne uygun geçirilmiş ve imzalanmış kurul kararlarıdır. Üçüncüsü ise gider makbuzları, fatura ve banka hareketleridir. Bu üçlü birbirini doğrulamadığında, borçlu tarafın itirazı karşısında yönetim ispat sıkıntısına düşer.
Ortak Yer ve Projeye Aykırılık İddiasında Delil
Ortak alanın işgali, cephe değişikliği veya bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanıldığı iddialarında sözlü anlatım nadiren yeterlidir. Bu tür dosyalarda mimari projenin onaylı örneği, yönetim planı ve mevcut durumu gösteren tespit, iddianın omurgasını oluşturur. Değişikliğin ne zaman yapıldığı tartışmalıysa, tarihli fotoğraf, yönetim yazışması ve komşu bağımsız bölüm maliklerinin beyanı birlikte değerlendirilir. Delil tespiti talebi, durumun bozulmadan kayda geçirilmesi bakımından erken aşamada düşünülmesi gereken bir seçenektir.
Kira İlişkisi ile Kat Mülkiyeti Çakışırsa
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, yönetimin alacağı ile kiralayanın alacağı birbirine karışabilir. Kira sözleşmesindeki gider hükmü, aidatın kimin sorumluluğunda olduğunu belirler; sözleşmede açık düzenleme yoksa uyuşmazlık büyür. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılacak takipte ise ödeme emrinin türü, sözleşmenin yazılı olup olmaması ve ihtarın içeriği tahliye talebinin akıbetini etkiler. Bu nedenle takip başlatılmadan önce sözleşme, ödeme geçmişi ve ihtar tebliğ kaydı aynı klasörde toplanmalıdır.
Takip Öncesi Kontrol Listesi
- Alacağın dayanağı olan kurul kararı ve işletme projesi güncel mi, usulüne uygun tebliğ edilmiş mi?
- Borç dökümü ay ay ve kalem kalem çıkarılmış mı; gecikme tazminatı ayrı gösterilmiş mi?
- Malik değişikliği olmuşsa, borcun hangi döneme ait olduğu tapu kaydıyla eşleştirilmiş mi?
- Kiracı ve malik arasındaki sorumluluk paylaşımı sözleşmeyle doğrulanmış mı?
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı yazılı delil seti önceden tamamlanmış mı?
Son Söz
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ve takip yolu, talebin niteliğine göre değişir; yanlış yol seçimi ciddi zaman kaybına neden olabilir. Bu içerik genel bilgi sunar. Yönetim planınızın hükümleri ve tapu kayıtlarınız sonucu etkileyeceğinden, işlem başlatmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmenizde fayda vardır.