Apartman ve site uyuşmazlıkları, hukuki bir tartışmadan önce bir kayıt tutma sorunudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına belirleyici bir ağırlık tanır; TMK ve TBK ise mülkiyet ve kira ilişkisinin çerçevesini çizer. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların bir bölümü dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektirir. Bu nedenle delil hazırlığı, dava dilekçesinden çok daha erken bir aşamada başlar.
Arabuluculuk Masasına Belgeyle Oturmak
Arabuluculuk bir müzakere ortamıdır; ancak elinde hesap dökümü olan taraf ile sadece iddiası olan taraf aynı konumda değildir. Ortak gider alacağında borcun dönemleri, tahakkuk ve tahsilat tablosu, gecikme tazminatı hesabı ve tebliğ edilen bildirimler önceden hazırlanmalıdır. Anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesinin hangi dönemleri kapsadığı açıkça yazılmalıdır; kapsamı belirsiz metinler kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Delil Değeri Yüksek Kayıtlar
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı çağrılarının tebliğ evrakı
- Yönetim planının güncel hali ve varsa değişiklik kararları
- İşletme projesi ile ona yapılan itirazların tarihleri
- Ortak alan müdahalesi iddialarında tarihli fotoğraf, mimari proje ve tespit raporu
- Bağımsız bölümün kullanım amacına aykırılık iddiasında ruhsat ve tapu kaydı
Yönetici Değişikliğinin Yarattığı Boşluk
Uygulamada en sık rastlanan delil eksikliği, yönetim değiştiğinde defter ve belgelerin devredilmemesidir. Devir tutanağı tutulmadığında, geçmiş döneme ait alacaklar ispatlanamaz hale gelir. Bu nedenle her yönetim değişikliğinde defterlerin, banka hesabının ve borç listesinin tutanakla teslimi, ileride açılacak her dosyanın temelini oluşturur.
Uyuşmazlık Öncesi Hazırlık Sırası
- Yönetim planı ve kurul kararları okunarak talebin dayanağı belirlenir.
- Alacak veya müdahale iddiası dönemlere bölünerek tabloya işlenir.
- İlgili kat malikine yazılı bildirim yapılır ve tebliği belgelenir.
- Zorunlu olduğu hallerde arabuluculuk başvurusu yapılır, tutanak saklanır.
- Anlaşma sağlanmazsa dava için görevli ve yetkili mahkeme netleştirilir.
Anlaşmayı Kalıcı Kılmak
Arabuluculukta varılan uzlaşmanın uygulanabilir olması için ödeme takvimi, gecikme halinde sonuç ve tarafların yükümlülükleri ölçülebilir yazılmalıdır. Yalnızca taraflar anlaşmıştır ifadesini içeren metinler, icra aşamasında beklenen sonucu vermez.
Bu yazı genel bir çerçeve sunar; yapınızın yönetim planı ve uyuşmazlığın türü izlenecek usulü değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanıza özel hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.