Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, dar ve biçime bağlı bir alanda yürür. Sebep serbestçe seçilemez; hangi sebebe dayanılıyorsa onun koşulları ayrı ayrı ispatlanır. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın mülkiyete ilişkin düzenlemeleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun uygulaması bir arada değerlendirildiğinde, uygulamadaki en yaygın hatanın sebebi baştan belirlemeden yola çıkmak olduğu görülür.
Sebebe Göre Değişen İspat Yükü
İhtiyaç sebebiyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu gösterilmelidir; bu, kişinin kendi beyanıyla değil yaşam koşullarına dair kayıtlarla kurulur. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün geçerliliği ve düzenlenme zamanı tartışılır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise ihtar ve süre şartları öne çıkar. Bu üç yol farklı belge setleri gerektirir ve biri için toplanan delil diğerinde işe yaramayabilir.
Tespit Davasının Yeri
Tespit davası tahliye sağlamaz; ancak tahliye tartışmasının zeminini oluşturan olguyu kayda geçirir. Örneğin taşınmazın fiilî kullanım durumu, kimlerin oturduğu, mecurun ne amaçla kullanıldığı ya da yapılan tadilatın kapsamı bu yolla sabitlenebilir. Kullanım biçimi zamanla değiştiğinden, tespit yapılmadan geçen her ay ispat imkânını daraltır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava ise ayrı bir taleptir ve tahliye ile karıştırılmamalıdır.
Dosyayı Güçlendiren Kayıtlar
- Kira sözleşmesi ve varsa sonraki ek anlaşmalar
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve ödeme açıklamaları
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ belgelerinin tamamı
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tarihli görsel kayıtlar
- Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve site yönetimi yazışmaları
- Abonelik kayıtları ve adres bilgileri gibi fiilî kullanımı gösteren belgeler
Tebligat: Sessiz Kaybettiren Ayrıntı
Bu dosyalarda esasa hiç girilmeden sonuç alınamamasının başlıca sebeplerinden biri tebligattır. İhtarın kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı; birden fazla kiracı varsa hepsine ulaşılıp ulaşılmadığı; adres değişikliğinin bilinip bilinmediği baştan kontrol edilmelidir. Usulüne uygun olmayan bir bildirimle başlayan sürecin sonraki adımları da tartışmalı hâle gelir.
Kapanış
Tahliye süreçlerinde acele edilerek atılan ilk adım, çoğu zaman sonraki bütün aşamaları belirler. Buradaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği, sözleşmenin süresi ve dayanılan sebep sonucu değiştirir. Adım atmadan önce dosyanın hukuki gözle değerlendirilmesi önerilir.