Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar genellikle fiili durumun uzun süre değişmeden sürmesi ve sonradan itiraz edilmesiyle ortaya çıkar. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı kanun ekseninde yürüyen bu dosyalarda en belirleyici mesele, uyuşmazlık anındaki durumun kaybolmadan kayda geçirilmesidir. Aşağıda konu, tespit davası ve delil tespiti araçları üzerinden ele alınıyor.
Tartışmanın Başlangıç Noktası: Proje
Ortak alan tartışmasında ilk bakılacak belge, yapının onaylı mimari projesi ve kat mülkiyetine esas belgelerdir. Bir alanın ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm eklentisi mi olduğu çoğu zaman burada görülür. Fiili kullanım projeye aykırıysa, bu aykırılığın ne zaman ve kim tarafından oluşturulduğu ayrıca gösterilmelidir. Proje temin edilmeden yürütülen tartışmalar uzar ve dosyaya yön veremez.
Delil Tespiti Neden Erken Yapılmalı
Su sızıntısı, yapısal hasar, ortak alanın kapatılması veya izinsiz tadilat gibi konularda mevcut durum kısa sürede değişebilir. Karşı taraf tadilatı geri aldığında veya hasar onarıldığında iddianın dayanağı ortadan kalkar. Bu nedenle dava açılmadan önce delil tespiti yoluna başvurulması, sonraki aşamada delil eksikliği tartışmasını büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Dosyaya Eklenecek Belgeler
- Tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı proje örneği
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi ve gider paylaşımına ilişkin kayıtlar
- Yöneticiye veya karşı tarafa yapılan yazılı bildirimler
- Tarih bilgisi taşıyan fotoğraf ve video kayıtları
- Varsa belediye veya ilgili kurum yazışmaları
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Ağırlığı
Bir uygulamanın kurul kararına dayanıp dayanmadığı, uyuşmazlığın yönünü değiştirir. Karar varsa toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığı ve nisabın sağlandığı ayrıca kontrol edilmelidir. Karar defteri düzenli tutulmamışsa, kararın alındığı iddiasını destekleyen yazışmalar ve gider tablolarındaki yansımalar birlikte sunulmalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
Bu dosyalarda keşif çoğu zaman belirleyici aşamadır. Keşif öncesinde tartışmalı noktalar bir kroki üzerinde işaretlenerek dosyaya sunulduğunda inceleme dağılmadan yürür. Bilirkişiye sorulacak sorular önceden yazılmalı; sorular projeye uygunluk, ortak alan niteliği ve varsa zararın kaynağı bakımından ayrı ayrı kurulmalıdır.
Bu metin genel bir çerçeve sunmaktadır. Yapının durumu, yönetim planındaki özel hükümler ve kullanım geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.