Tapu iptali ve tescil ile tespit talepli dosyalarda tartışma, sicildeki kayıt ile fiilî durum arasındaki farktan doğar. Sicil kendi içinde güçlü bir görünüm yarattığından, bu görünümün aksini ileri süren tarafın elinde düzenli, tarihli ve birbirini destekleyen bir delil kümesi bulunması gerekir. Bu dosyalarda ispat, tek bir belgeye değil belgelerin birbirini doğrulamasına dayanır.
Sicilin Arkasını Okumak
İlk adım tapu kütüğünün yalnızca güncel sayfasını değil, taşınmazın el değiştirme geçmişini gösteren tüm akit ve tescil evrakını incelemektir. Devir bedeli, devrin şekli ve devir tarihindeki taraf durumu; muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddiaların dayanağını oluşturur. TMK kapsamındaki bu iddialar birbirinden farklı olgulara dayandığından, en baştan hangi hukuki sebebe yaslanılacağı belirlenmelidir.
Fiilî Durumu Gösteren Kayıtlar
- Taşınmazın kim tarafından kullanıldığını gösteren abonelik ve fatura kayıtları
- Vergi kayıtları ve emlak beyanlarının yıllara göre dökümü
- Yapı ruhsatı, iskân belgesi ve varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kayıtları
- Bedelin ödendiğini gösteren banka hareketleri ve tarihleri
- Kadastro tutanakları, imar uygulaması evrakı ve komşu parsel kayıtları
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümü
Uygulamada en sık rastlanan boşluk, bedelin elden ödendiği iddiasının hiçbir kayda bağlanmamış olmasıdır. İkinci boşluk, uzun yıllar süren zilyetliğin yalnızca tanık beyanına dayandırılmasıdır; oysa aynı dönemi gösteren idari ve mali kayıtlar beyanı somutlaştırır. Üçüncüsü, dava açılmadan önce tedbir talep edilmemesi nedeniyle taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir.
Dava Hazırlığında İzlenecek Sıra
- Talebin dayandığı hukuki sebep tek başlıkta belirlenir, gerekiyorsa terditli talep kurulur.
- Taşınmazın kimlik bilgileri ada, parsel ve bağımsız bölüm düzeyinde netleştirilir.
- Tapu kaydının beyanlar hanesindeki şerhler tek tek değerlendirilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesinde sorulacak sorular dilekçe aşamasında yazılır.
- Tedbir talebi, devir riski somutlaştırılarak ilk dilekçede ileri sürülür.
Kira İlişkisiyle İç İçe Geçen Dosyalar
Taşınmaz kirada ise, TBK kapsamındaki kira ilişkisine ait belgeler mülkiyet tartışmasında da rol oynar. Kirayı kimin tahsil ettiği, sözleşmenin kim adına düzenlendiği ve ödemelerin hangi hesaba yapıldığı; fiilî malik iddiasını destekleyen ya da zayıflatan veriler üretir.
Aktarılan hususlar genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, devir geçmişi ve tarafların ilişkisi sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğinden, dava öncesinde dosyanın bütünüyle incelenmesi önerilir.