Kira bedelindeki uyuşmazlıklar, çoğu zaman tarafların iyi niyetinden değil, artışın hangi ölçüte göre yapılacağının belgelenmemesinden doğar. TBK'nın kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri, TMK'nın genel kuralları ve toplu yapılarda 634 sayılı Kanun bir arada uygulanır. Bu rehber, bedel tespiti isteminin veri tarafına ve sık yaşanan delil boşluklarına odaklanıyor.
Hangi Yol: Tespit mi, Tahsil mi, Tahliye mi
Artış talebi tek bir dava türüne karşılık gelmez. Yeni bedelin belirlenmesi isteniyorsa tespit; belirlenen bedelin ödenmemesi söz konusuysa tahsil; sözleşmenin sona erdirilmesi hedefleniyorsa bambaşka koşullar gündeme gelir. Bu üç yolun karıştırılması, dosyanın esasına girilmeden usul tartışmasında tıkanmasına yol açar.
Emsal Kira Verisini Toplamak
- Aynı bina ve yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedellerine ilişkin kayıtlar.
- Karşılaştırmanın anlamlı olması için taşınmazın metrekaresi, kat durumu, yaşı, ısıtma sistemi ve konumunun belgelenmesi.
- Taşınmazda sonradan yapılan iyileştirmeler veya oluşan eksiklikler; bedeli her iki yönde etkileyebilir.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve o güne kadar uygulanan artışların dökümü.
Ödemeleri ve İhtarları Belgelemek
Tespit istemi ileri sürülürken tarafların geçmiş uygulaması dikkate alınır. Kiranın hangi tarihlerde, hangi tutarlarla ve hangi yöntemle ödendiğini gösteren banka kayıtları bu nedenle temel belgedir. Elden ödeme yapılan dönemler varsa, buna ilişkin makbuz ve yazışmaların bulunması gerekir. Artışa ilişkin daha önce ihtar gönderilmişse, tebliğ belgesi ile birlikte saklanmalıdır; sonradan yapılacak tartışmada zaman çizelgesini bu belgeler kurar.
Kararın Etkisi ve Gözden Kaçan Riskler
Tespit kararının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, talebin ne zaman ve hangi biçimde ileri sürüldüğüne bağlıdır. Bu nedenle talebin zamanlaması, sonucun kapsamını doğrudan etkiler. Ayrıca kiracı tarafında, yürüyen dosya sırasında mevcut bedeli ödemeye devam etmemek ayrı bir risk doğurur; kiraya veren tarafında ise ödemelerin kısmen kabul edilmesi, sonraki iddiaları zayıflatabilir. Toplu yapılarda ortak gider paylarının kira ile karıştırılmaması, ayrı kalem olarak izlenmesi gerekir.
Dava Öncesi Değerlendirme
Bedel farkının yıllık toplamı ile yargılama giderleri ve süresi karşılaştırılmadan karar vermek, çoğu dosyada beklentiyi karşılamayan bir sonuç doğurur. Uzlaşma seçeneği bu hesaba göre değerlendirilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşme metni ve taşınmazın özellikleri sonucu değiştirebilir. Talep oluşturmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yararlı olacaktır.