Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi, çoğu kez uzun süren bir sürecin ilk adımıdır. TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu dosyalarda beklemenin ana nedeni hukuki tartışmadan çok, taşınmaza ilişkin belgelerin dosyaya geç gelmesidir. Bu rehber, süreyi kısaltan delil hazırlığını konu alır.
Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları
Paydaş, kural olarak her zaman paylaşma isteyebilir; ancak bu hak sözleşmeyle belirli bir süre için sınırlanmış olabilir ya da uygun olmayan zaman itirazıyla karşılaşabilir. Bu nedenle dava öncesinde paydaşlar arasında yapılmış bir anlaşma bulunup bulunmadığı araştırılmalı, varsa metnin tarihi ve süresi tespit edilmelidir. Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda ise tartışma farklı bir zemine oturur.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme öncelikle aynen paylaştırmanın mümkün olup olmadığını değerlendirir. Bu değerlendirmenin yönünü belirleyen belgeler baştan toplanmalıdır:
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler.
- İmar durumu ve ifraz imkânını gösteren belediye yazısı.
- Kadastro paftası, çap ve varsa mimari proje.
- Taşınmaz üzerindeki yapıların kim tarafından yapıldığını gösteren belgeler.
- Kullanım fiilen bölünmüşse bunu gösteren kayıtlar ve fotoğraflar.
Muhdesat Tartışmasını Ertelemeyin
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin bir paydaş tarafından yapıldığı ileri sürülüyorsa, bu iddianın dosyanın erken aşamasında belgeyle ortaya konması gerekir. Yapı ruhsatı, fatura, abonelik kayıtları ve ödeme belgeleri bu iddianın dayanaklarıdır. Satış aşamasına gelindikten sonra gündeme getirilen muhdesat iddiası, sürecin baştan tekrarlanmasına yol açabilir.
Süreyi Uzatan Klasik Nedenler
- Paydaşlardan birinin adresinin tespit edilememesi; bu nedenle adres araştırması dava açılmadan yapılmalıdır.
- Mirasçılık belgesinin eksik olması veya intikallerin tapuya işlenmemiş olması.
- Değer tespitine esas belgelerin geç sunulması ve keşfin ertelenmesi.
- Satış aşamasında ilan ve tebligat işlemlerinin usulüne uygun yapılmaması.
Delil eksikliğinin buradaki bedeli hakkın kaybı değil, çoğunlukla zamandır; ancak taşınmaz değerlerinin değiştiği bir süreçte zaman kaybının maddi karşılığı da bulunur.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım düzeni izlenecek yolu değiştirdiğinden, dava açmadan önce dosyanızın ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi önerilir.