Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık karşılaşılan sonuç, talebin haksız bulunması değil süresinde ileri sürülmemesidir. TBK ve TMK çerçevesindeki tahliye taleplerinde süre, delil toplama işini takvime bağlar: elinizdeki belge ne kadar güçlü olursa olsun, süre geçtikten sonra sunulduğunda çoğu zaman değerlendirilmez. Bu rehber, tahliye sürecinde süre ile delilin nasıl birlikte planlanacağını ve delil eksikliğinin hangi noktada geri dönülmez hale geldiğini anlatıyor.
Süre Hangi Andan İtibaren İşlemeye Başlar
Tahliye taleplerinde tek bir süre yoktur; her sebep kendi başlangıç anını taşır. Sözleşme süresinin bitimine bağlı taleplerde başlangıç kira döneminin sonu, ihtara bağlı taleplerde ihtarın karşı tarafa ulaştığı an, temerrüde dayalı taleplerde ise verilen ödeme süresinin dolduğu gündür. Bu nedenle dosyanın ilk sayfasına yazılması gereken şey talep değil, başlangıç tarihi ve bu tarihi ispatlayan belgedir.
Tebligatın Kendisi Bir Delildir
Uygulamada tahliye dosyalarının önemli bölümü esas tartışmaya girmeden, ihtarın veya bildirimin usulüne uygun ulaşmadığı gerekçesiyle sonuçlanır. İhtarın içeriği kadar şu üç unsur da kayıt altına alınmalıdır: gönderim tarihi, muhatabın adresi ve tebliğ şerhinin nasıl düşüldüğü. Adres değişikliği bildirilmemişse hangi adrese gönderim yapıldığı ayrıca önem kazanır.
Sebebe Göre Delil Seti
Ödeme uyuşmazlıklarında
Banka dekontları, açıklama alanları, hangi aya mahsuben ödendiği ve varsa kısmi ödemelerin dökümü gerekir. Açıklamasız ödemeler, hangi döneme ait olduğu tartışmasını doğurarak dosyayı zayıflatır.
İhtiyaç iddiasında
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler öne çıkar: konut durumu, işyeri gerekliliği, aile içindeki değişiklik. Sadece beyanla kurulan ihtiyaç iddiası, karşı tarafın aksini gösteren tek bir kaydıyla dağılabilir.
Delil Eksikliğini Büyüten Alışkanlıklar
- Kira sözleşmesinin imzalı aslının hiç saklanmamış olması
- Zamla ilgili mutabakatların yalnızca sözlü kurulması
- Kiralananın hâlihazır durumunu gösteren tarihli görüntülerin bulunmaması
- Depozito ve demirbaş teslimine ilişkin tutanağın düzenlenmemesi
- Tanık beyanına ihtiyaç doğacağının dava aşamasında fark edilmesi
Takvim ve Dosya Kurgusu
- Sözleşme başlangıcı, yenileme tarihleri ve dönem sonlarını tek bir tabloya çıkarın.
- Her tarihin yanına o tarihi ispatlayan belgeyi eşleyin; belgesiz tarih risklidir.
- Son güne değil, son günden makul süre öncesine kontrol noktası koyun.
- İhtar metnini gönderim öncesi talep açısından okunabilirlik yönünden gözden geçirin.
- Talebiniz reddedilirse hangi alternatif sebebe dayanacağınızı baştan belirleyin.
Buradaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve sözleşme metni sonucu değiştirebilir. Süreyi kaçırmamak adına, işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukatla gözden geçirmenizi öneririz.