Tapu iptali ve tescil talepleri çoğu zaman esasa girilmeden önce bir süre tartışmasına takılır. Karşı taraf zamanaşımı, hak düşürücü süre ya da tapu siciline güvenen üçüncü kişi savunmasını ileri sürdüğünde dosyanın yönünü, iddianın haklılığı kadar o savunmayı çürütecek belgenin elde bulunup bulunmadığı belirler. TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda ispat yükü genellikle iptal isteyen taraftadır; bu nedenle delil planı dava dilekçesi yazılmadan önce kurulmalıdır.
Süre Tartışması Aslında Bir Tarih İspatıdır
Süre savunmasına verilecek yanıt soyut değil, tarih temellidir. Devrin yapıldığı gün, tapu kaydının oluştuğu gün, davacının devirden fiilen haberdar olduğu gün ve taşınmazın zilyetliğinde meydana gelen değişiklik günü ayrı ayrı belgelenmelidir. Öğrenme tarihi iddiası tek başına beyanla ayakta durmaz; tebligat evrakı, banka dekontu, elektrik ve su abonelik değişikliği ya da yazışma kaydı gibi tarih üreten bir belgeye bağlanmalıdır.
Tapu Sicilinden Çıkarılacak Belge Seti
- Taşınmazın tüm devirlerini gösteren tapu kayıt örneği ve akit tablosu
- Devir sırasında düzenlenen resmi senet ile varsa vekâletname örneği
- Yolsuz tescil iddiasında dayanak yapılan işlemin dayanak evrakı
- Devir bedeline ilişkin ödeme kayıtları ve emlak beyan değerleri
- Zilyetlik ve kullanım durumunu gösteren keşif öncesi fotoğraf ve kayıtlar
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümleri
- Devrin bedelsiz olduğu iddia edilirken hiçbir hesap hareketi istenmemesi
- Vekâletle yapılan işlemde vekâletnamenin kapsamının dosyaya konulmaması
- Tanık beyanının, tarihi doğrulayan yazılı bir belgeyle desteklenmemesi
- İyiniyet tartışmasında devralanın bilgi düzeyine ilişkin hiçbir emare sunulmaması
Keşif, Bilirkişi ve Tanık Dengesi
Bu dava türünde keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu kez belirleyicidir; ancak bilirkişi yalnızca dosyaya sunulanı değerlendirir. Bu nedenle keşif talebi yapılırken hangi soruların cevaplanmasının istendiği açıkça yazılmalı, taşınmazın niteliği, değeri ve fiili kullanım biçimi ayrı ayrı sorulmalıdır. Tanık listesi ise anlatının boşluklarını kapatacak biçimde seçilmeli; herkesin aynı olayı tekrarladığı liste yerine, farklı tarihlere tanıklık eden kişiler tercih edilmelidir.
Dosyayı Kapatmadan Önce Yapılacak Kontrol
Dilekçe verilmeden önce her iddianın karşısına hangi belgenin konulduğu tek sayfalık bir tabloda gösterilmelidir. Karşılığı boş kalan her satır, süre veya esas yönünden ret riskinin somut adresidir. Üçüncü kişiye yapılmış zincirleme devirler varsa, husumetin doğru yöneltilmesi de ayrıca kontrol edilmelidir.
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte bilgi sunar. Taşınmazın hukuki durumu, devir biçimi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, dosyanın kendi verileriyle birlikte bir avukat eşliğinde incelenmesi yerinde olur.