Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar çoğu zaman ödenmeyen aidat, projeye aykırı kullanım veya bağımsız bölümün kullanım şeklindeki değişiklikler etrafında toplanır. Bu taleplerin bir kısmı doğrudan icra yoluyla, bir kısmı ise dava yoluyla ilerler. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK çerçevesinde bu rehber, doğru yolun seçilmesini ve takvimin kurulmasını ele alır.
Karar Defteri ve İşletme Projesinin Gücü
Kat mülkiyetinde alacak takibinin dayanağı, kat malikleri kurulu kararı ile işletme projesidir. Bu belgeler, usulüne uygun biçimde alınmış ve tebliğ edilmişse, borçlunun itirazı halinde alacaklının elini güçlendiren nitelikte belgelerdir. Bu nedenle toplantı çağrısının, karar metninin ve tebliğ işlemlerinin düzenli tutulması, sonraki her aşamayı doğrudan etkiler.
Hangi Talep Hangi Yolda İlerler
Aidat ve gider payı alacakları icra takibiyle; projeye aykırı kullanımın giderilmesi, ortak alana yapılan müdahalenin sonlandırılması ve benzeri talepler ise dava yoluyla ileri sürülür. Kiracının bulunduğu bağımsız bölümlerde ise kira ilişkisine dayanan tahliye talepleri kendi usulüne tabidir ve kat mülkiyetine ilişkin talepten ayrı bir dosya olarak planlanmalıdır.
Dosya Hazırlığında Toplanacaklar
- Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve karar defteri örneği
- Yürürlükteki işletme projesi ve tebliğine ilişkin belgeler
- Aidat tahakkuk ve tahsilat tablosu
- Yönetim planı ile onaylı mimari projenin ilgili bölümleri
- Aykırı kullanıma ilişkin fotoğraf, tespit ve yazışmalar
İzlenecek Adımlar
- Alacağın hangi döneme ait olduğu ve dayanağı belirlenir.
- Borçluya yapılan bildirim ve ihtarlar tarihleriyle listelenir.
- İcra takibi başlatılacaksa dayanak belgeler takip talebine eklenir.
- İtiraz gelmesi halinde izlenecek yol önceden belirlenir.
- Kiracının tahliyesi gündemdeyse kira ilişkisinin niteliği ayrıca değerlendirilir.
Belge Düzensizliğinin Bedeli
Yönetim değişikliklerinde karar defterinin devredilmemesi, tebliğ belgelerinin saklanmaması ve aidat hesabının dönemsel olarak tutulmaması, sonradan giderilmesi güç boşluklar yaratır. Alacağın miktarı tartışmalı hale geldiğinde takip duraksar; aykırı kullanım iddiasında ise değişikliğin ne zaman yapıldığını gösteren bir tespit bulunmadığında talep zayıflar. Bu nedenle yönetim kayıtlarının düzenli tutulması, hukuki süreçten önce gelen bir tedbirdir.
Bu metin genel bilgilendirme sunar; yapının durumu, yönetim planı hükümleri ve kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. Takip veya dava yoluna başvurmadan önce yönetim belgelerinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz uygun olacaktır.