Kira bedelinin artırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılığını değil, haklılığını ispat edebilecek belgeyi kaybeder. Artış talebinin dayanağı sözleşmedeki artış kaydı, yasal üst sınır ya da kira tespiti yoluna gitme iradesi olabilir; hangi yol seçilirse seçilsin ihtarnamenin içeriği ve tebliği ispat zincirinin ilk halkasıdır. Aşağıda TBK ve TMK çerçevesinde, kira artışı bildiriminde delil eksikliği riskinin nasıl azaltılacağı ele alınmaktadır.
İhtarnamenin İspat Değeri Nereden Doğar?
Bir ihtarnamenin dosyaya kattığı değer, metninden çok ne zaman, kime ve nasıl ulaştığının belgelenebilmesidir. Adi yazılı bildirim, karşı taraf aldığını inkâr ettiğinde tek başına yetersiz kalabilir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede ise metin, gönderim tarihi ve tebliğ şerhi birlikte kayıt altına alınır. Elektronik bildirimlerde tartışma, mesajın gönderildiği an üzerinde değil, muhatabın erişimine sunulduğu an üzerinde yoğunlaşır; bu nedenle ekran görüntüsü tek başına zayıf bir dayanaktır.
Artış Dosyasında Bulunması Gereken Belge Seti
- Kira sözleşmesinin imzalı nüshası, varsa ek protokoller ve zeyilnameler
- Artış oranını veya yöntemini gösteren sözleşme hükmünün açıkça işaretlenmiş hâli
- Geçmiş dönem ödemelerine ait banka kayıtları ve açıklama satırları
- Önceki yıllarda yapılan artışlara ilişkin yazışmalar, makbuzlar
- İhtarname örneği ile tebliğ evrakının aslı
- Kira tespiti gündeme gelirse taşınmazın konumu, yüzölçümü ve donanımını gösteren belgeler
Delil Eksikliği Pratikte Nerede Ortaya Çıkıyor?
En sık karşılaşılan boşluk, kiranın uzun süre elden veya açıklamasız havale ile ödenmiş olmasıdır. Bu durumda hangi ayın hangi bedelle ödendiği tartışmalı hâle gelir ve artışın hangi tutar üzerinden hesaplanacağı belirsizleşir. İkinci sık boşluk, ihtarnamenin gönderildiğinin biliniyor ancak tebliğ belgesinin saklanmamış olmasıdır. Üçüncüsü ise sözlü mutabakatla yapılan artışların hiçbir yazılı izinin kalmamasıdır.
Kronoloji ve Belge Eşleştirme Yöntemi
- Sözleşme başlangıcından bugüne kadar her kira dönemi tek tek satırlara yazılır.
- Her satırın karşısına o dönem fiilen ödenen bedel ve ödemeyi gösteren kayıt eklenir.
- Artış yapılan dönemler ayrı renkte işaretlenir; dayanağı yazılı olmayanlar not düşülür.
- İhtar ve bildirimler aynı tabloya tarihleriyle yerleştirilir.
- Boş kalan hücreler, tamamlanması gereken delil listesine dönüştürülür.
Uyuşmazlık Büyümeden Atılabilecek Adımlar
Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı şekilde yapılmasına geçilmesi, ileride yaşanacak tartışmaların büyük bölümünü baştan önler. Taraflar arasında hâlâ diyalog varsa, geçmiş dönem kira tutarlarının teyit edildiği kısa bir yazılı mutabakat metni, sonradan üretilmesi güç bir delili bugünden oluşturur.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları vardır. Sözleşmenizdeki artış kaydının geçerliliği ve izlenecek yol hakkında, belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeden karar vermemenizde yarar bulunmaktadır.