Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, konut veya işyeri ihtiyacı ya da yeniden inşa gibi farklı sebeplere dayanabilir. Bu sebeplerin ortak yanı, her birinin kendine özgü bir belge setiyle ispatlanmasıdır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde, tahliye sürecinde ihtarnamenin ve destekleyici delillerin nasıl kurgulanacağı aşağıdadır.
Sebep Seçimi Delil Setini Belirler
Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamede birden çok sebebin birbirine karıştırılarak yazılmasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen bir ihtarnamede aynı zamanda ihtiyaç iddiasının işlenmesi, her iki iddianın da zayıflamasına yol açar. Metnin hangi sebebe dayandığı, hangi dönem kiralarının ödenmediği ve ne yapılması istendiği açık biçimde yazılmalıdır.
Ödememe Sebebinde Aranan Kayıtlar
- Hangi aya ait kiranın ödenmediğini gösteren hesap dökümü
- Kiracının yaptığı kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğine ilişkin kayıt
- İhtarnamenin tebliğ edildiğini gösteren belge
- Kira sözleşmesindeki ödeme günü ve ödeme yeri hükmü
- Aidat, elektrik ve su gibi yan giderlerin kim tarafından ödendiğine ilişkin belgeler
Tahliye Taahhüdünde Zamanlama Tartışması
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılan dosyalarda tartışma neredeyse her zaman aynı noktada toplanır: taahhüt, kiracı taşındıktan sonra mı yoksa sözleşme kurulurken mi imzalanmıştır. Kiracı, taahhüdün boş kâğıda ve sözleşmeyle birlikte alındığını ileri sürdüğünde, imza tarihi ve düzenleme tarihi kritik hâle gelir. Bu nedenle belgenin fiziki hâli, düzenlendiği ortam ve varsa aynı tarihli diğer yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa İddialarının İspatı
İhtiyaç iddiası soyut bir beyan olarak kaldığında sonuç doğurmaz; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması gerekir. Bunun için ihtiyaç sahibinin mevcut konut veya işyeri durumu, çalışma yeri, sağlık durumu ya da aile koşullarına ilişkin belgeler dosyaya konur. Yeniden inşa veya esaslı onarım iddiasında ise projenin, ruhsat sürecinin ve taşınmazın boş olmasının teknik zorunluluğunu gösteren raporun bulunması beklenir.
Ortak Alan ve Yönetim Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Kat mülkiyetine tabi yapılarda kiracının ortak yaşamı çekilmez hâle getirdiği iddiası ayrı bir başlıktır. Bu iddia, yönetim kurulu kararları, kat malikleri kurulu tutanakları, tutulmuş şikâyet kayıtları ve varsa kolluk tutanaklarıyla desteklenmediğinde komşuluk anlaşmazlığı görüntüsünden öteye geçmez.
- Sebep tek başlıkta belirlenir.
- O sebebe ait belgeler ayrı klasörde toplanır.
- İhtarname yalnızca seçilen sebep üzerinden yazılır ve tebliği belgelenir.
- Süreler tebliğ tarihine göre takvime işlenir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunmakta olup her taşınmaz ve her kira ilişkisi kendi koşullarıyla değerlendirilir. İhtarname göndermeden önce sebep seçimini ve metni bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz, sonradan telafisi güç kayıpları önleyebilir.