Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmaz üzerindeki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasına dayanır. Dava öncesindeki ihtar aşaması çoğu kez önemsiz bir formalite sanılır; oysa ihtarın içeriği ve zamanı, sonraki ispat düzenini doğrudan biçimlendirir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme çerçevesinde delil kurgusunu ele alır.
İhtar Neyi Sabitler?
İhtarname üç işlevi birden görür: talebi somutlaştırır, karşı tarafın iyi niyet savunmasını zayıflatır ve tarih sabitler. Muvazaa veya yolsuz tescil iddiasında, karşı tarafın durumu öğrendiği anın belgelenmesi ileride üçüncü kişilere yapılacak devirlerde belirleyici olur. Bu nedenle ihtarda yalnızca genel bir itiraz değil, hangi kaydın hangi sebeple gerçeği yansıtmadığı açıkça yazılmalıdır.
Kayıt Zincirinin Çıkarılması
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm devirlerini gösteren kayıt örneği istenir.
- Her devir için akit tablosu ve resmi senet temin edilir; beyan edilen bedel not edilir.
- Beyan edilen bedelle piyasa değeri arasındaki fark, ödeme belgeleriyle karşılaştırılır.
- Devir tarihlerinde tarafların mali durumu banka kayıtlarıyla eşleştirilir.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler ayrı bir zaman çizelgesine işlenir.
İspatı Taşıyan Delil Türleri
- Tapu ve nüfus kayıtları ile veraset ilişkisini gösteren belgeler
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka dekontları
- Kat mülkiyeti ilişkisi varsa yönetim planı, kat irtifakı kayıtları ve proje belgeleri
- Zilyetlik ve kullanım iddiasını destekleyen abonelik kayıtları, vergi ödemeleri
- Keşif ve bilirkişi incelemesi için hazırlanan krokiler, fotoğraflar
- Devir iradesinin gerçek amacını gösteren yazışma ve tanık beyanları
Delil Eksikliğinin Doğurduğu Risk
Bu davalarda en sık görülen kayıp, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişiye devredilmesidir. Kayda tedbir işlenmemişse, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir ve dava konusuz kalabilir. İkinci kayıp kaynağı, ödeme belgelerinin dosyaya geç sunulmasıdır; bedelin ödendiği veya ödenmediği zamanında gösterilmezse muvazaa iddiası soyut kalır.
Dava Öncesi Kontrol Sırası
İhtar gönderilmeden önce kayıt zinciri tamamlanmalı, tedbir talebinin dayanağı hazır edilmeli ve talebin tapu iptali mi yoksa tazminat mı olacağı belirlenmelidir. Alternatif talep kurgusu baştan yazıldığında, ana talep reddedilse dahi dosya boş dönmez.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devrin sebebi ve tarafların sıfatı sonucu esaslı biçimde değiştirebilir; adım atmadan önce tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki görüş alınması önerilir.