Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların büyük bölümü dava açılmadan önce bir ihtarla başlar. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve TBK hükümleri çerçevesinde gönderilen ihtarların önemli kısmı, dayandığı olguyu belgeyle göstermediği için sonraki aşamada işlevsiz kalır. Bu metin, ihtar aşamasını sonraki davanın delil altyapısı olarak kurmayı ele alır.
İhtarın Hukuki Değerini Ne Belirler
Bir ihtarın ağırlığı üslubundan değil, üç unsurundan gelir: aykırılığın somut tarifi, dayanağının gösterilmesi ve muhataba ulaştığının kanıtlanması. Ortak gider borcunda dayanak işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararıdır. Projeye aykırı tadilatta dayanak onaylı mimari projedir. Ortak alanın işgalinde ise yönetim planı ve kurul kararı öne çıkar. Dayanağı yazılmayan ihtar, sonraki aşamada karşı tarafın bilgisi olmadığı savunmasını kolaylaştırır.
Ortak Gider Alacağında Belge Zinciri
- Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar tutanakları
- Yürürlükteki işletme projesi ve paylaştırma esası
- Yönetim hesabına ilişkin banka hareketleri ve tahsilat kayıtları
- Borçlu bağımsız bölüme ait ödeme ve gecikme dökümü
- Noter ihtarnamesi ile tebliğ evrakı
Fiili Aykırılığı Tespit Eden Deliller
Tadilat, ortak alan kullanımı veya rahatsızlık iddiası gibi başlıklarda fiili durum zamanla değişir. Bu nedenle görüntü kayıtlarının tarih bilgisiyle birlikte saklanması, gerektiğinde mahkemeden delil tespiti istenmesi ve teknik değerlendirme gerektiren hallerde uzman görüşüne başvurulması önem taşır. Yalnızca komşu beyanına dayanan dosyalar, karşı tarafın teknik itirazı karşısında zayıf kalır.
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümleri
Uygulamada en sık rastlanan boşluklar şunlardır: kurul kararının usulüne uygun alındığını gösteren çağrı ve yeter sayı kaydının bulunmaması, ihtarın eski adrese gönderilip iade dönmesi, aykırılığın giderildiği yönündeki karşı iddiaya karşı önceki durumu gösteren kaydın olmaması. Bu boşlukların her biri, esasa ilişkin haklılığı gölgeleyebilecek niteliktedir.
İhtardan Yargı Aşamasına Geçiş
- İhtar süresinin dolduğu tarihi ve karşı tarafın cevabını dosyaya işleyin.
- Aykırılığın devam edip etmediğini yeni bir tespitle güncelleyin.
- Talebinizi eski hale getirme, alacak veya önleme başlıklarından hangisine dayandıracağınızı netleştirin.
- Yönetici sıfatıyla açılacak davalarda temsil yetkisini gösteren kararı hazır bulundurun.
Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve olayın gelişimi sonucu doğrudan etkiler. Bu yazı genel çerçeve sunar; kendi taşınmazınıza ilişkin adımları atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi tavsiye edilir.