Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklar arasındaki gerilim çoğu zaman doğrudan davayla değil, karşılıklı ihtarlarla başlar. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi sürecinde ihtar aşamasının nasıl kullanılacağını ve bu aşamada üretilen belgelerin dava dosyasında nasıl işe yaradığını konu alır.
İhtar Neden Davadan Önce Gelir?
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için karşı tarafa ihtar çekmek zorunlu bir ön koşul değildir. Buna karşın ihtar, üç pratik işlevi yerine getirir: paydaşın rızaen taksime yanaşıp yanaşmadığını kayıt altına alır, taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil talebinin dayanağını oluşturur ve yargılama giderleri tartışmasında tarafların tutumunu belgelendirir.
İhtarın İçinde Mutlaka Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tereddütsüz belirlenmesi
- Gönderenin pay oranı ve paydaşlık dayanağı
- Aynen taksim mi yoksa satış suretiyle paylaşım mı teklif edildiğinin açıkça yazılması
- Kullanımdan doğan bir talep varsa, hangi dönem için istendiğinin belirtilmesi
- Cevap için tanınan makul sürenin ve sonrasında dava yoluna gidileceğinin bildirilmesi
Kat Mülkiyetli Yapılarda Değişen Denge
Uyuşmazlık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir yapıda ortak yer kullanımına ilişkin ise, mesele salt paylaşım değil yönetim planına aykırılıktır. Bu hâlde ihtarın muhatabı diğer paydaş değil kat malikleri kurulu ya da yönetici olabilir. Kira ilişkisi de varsa TBK hükümlerine göre kiracıya yöneltilecek bildirimlerin ayrı bir takvimi vardır ve paydaşlar arasındaki ihtarla karıştırılmamalıdır.
Aynen Taksim İddiasını Ayakta Tutan Belgeler
Taşınmazın bölünerek paylaşılabileceği savunulacaksa, bu iddia sözle değil belgeyle taşınır. İmar durumu belgesi, ifraz edilebilirliğe ilişkin belediye yazısı, tapu kayıtları ve varsa mimari proje dosyaya erken aşamada girmelidir. TMK kapsamındaki paylaşım düzeninde aynen taksim öncelikli olmakla birlikte, teknik olarak mümkün olduğu ortaya konulamazsa süreç satış yönüne kayar.
Belge Eksikliğinin Yarattığı Kayıp
Elden gönderilen, tebliğ edildiği ispatlanamayan ya da muhatabı belirsiz bırakılan ihtarlar dosyada hiç yokmuş gibi değerlendirilir. Aynı şekilde miras yoluyla gelen paylarda intikal tamamlanmamışsa, ihtarın kime yöneltileceği tartışmalı hâle gelir ve süreç başa döner.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım düzeni sürecin akışını değiştirdiğinden, ihtar metni gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması zaman kaybını önler.