Tapu iptali talebiyle açılan dava sürerken taşınmazda icra yoluyla tahliye işlemlerinin yürümesi, uygulamada sık görülen ve zamanlama hatası affetmeyen bir tablodur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, iki dosyanın birbirini nasıl etkilediğini ve delil eksikliği nedeniyle kazanılmış hakkın nasıl fiilen değersizleştiğini ele alır.
İki Dosya, İki Farklı Hız
İcra takibi kısa sürelerle işleyen, teknik bir süreçtir; tapu iptali davası ise bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi gerektirdiği için uzun sürer. Bu hız farkı nedeniyle dava kazanılmadan tahliye gerçekleşebilir. Planın çekirdeği bu yüzden şudur: yavaş dosyada hak aranırken, hızlı dosyada durumun korunması sağlanmalıdır.
Şerh ve Tedbir Olmadan Kazanılan Dava
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde, iyiniyetli edinen lehine ortaya çıkan sonuçlar davanın pratik değerini düşürebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın devrini engelleyecek nitelikte bir talebin ileri sürülmesi ve tapu kaydına ilgili şerhin işlenmesi ayrıca takip edilmelidir. Talebin karara bağlanıp bağlanmadığı ve tapuda fiilen işlenip işlenmediği iki ayrı kontroldür.
Tapu Kaydı Tek Başına Yeterli Değildir
- Taşınmazın edinim sürecine ilişkin tüm resmî belgeler ve tapu işlem dosyası.
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları; elden ödeme iddiası çoğu dosyada tıkanma noktasıdır.
- Zilyetliğin kimde olduğunu gösteren kayıtlar: abonelik faturaları, adres kayıtları, aidat ödemeleri.
- Muvazaa veya ehliyetsizlik iddiası varsa, iddiayı destekleyen tarihli belgeler ve varsa sağlık kayıtları.
Tahliye Emrine Karşı Hat
Tahliye aşamasında kullanılabilecek yollar, takibin dayanağına göre değişir. Tebligatın usulüne aykırılığı, icra müdürlüğü işlemine yönelik şikâyet ve taşınmazda hak sahibi olduğunu ileri süren üçüncü kişinin başvurusu farklı mercilere ve farklı sürelere tabidir. Bu hatlar seçilirken elinizdeki belge yeterli değilse, başvuru sonuçsuz kaldığı gibi ikinci bir şans da doğmayabilir.
Sıralama Planı
Etkili bir sıralama şöyle kurulur: tapu ve icra dosyalarındaki tüm tarihler tek çizelgeye yazılır, taşınmazın devrini engelleyecek talep en başa alınır, tahliye riski varsa buna karşı kullanılabilecek yol önceden hazırlanır, uzun süren davada ise delil toplama takvimi duruşma günlerine göre bölünür. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim kayıtları ve kat malikleri kararları da dosyaya girer.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın kayıt durumu ve takibin dayanağı stratejiyi değiştirir. İki dosyayı birlikte yürütmek gerektiğinden, süreci bir avukatla planlamanız isabetli olur.