Ortaklığın giderilmesi talepleri, hukuki tartışmadan çok yönetim sorunudur: paydaş sayısı arttıkça tebligat, temsil ve değerleme adımları uzar. Sürecin başında arabuluculuk aşamasının bulunması ise takvimi baştan kurmayı zorunlu kılar. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde paydaşlık dosyasını adım adım planlar.
Önce Paydaşlığın Güncel Fotoğrafı
Tapu kaydındaki malik listesi çoğu zaman güncel değildir: vefat eden paydaşların mirasçıları kayda yansımamış olabilir. Bu durumda önce veraset ilamıyla mirasçılık zinciri tamamlanmalı, gerekirse intikal işlemleri yaptırılmalıdır. Eksik paydaşla yürütülen bir süreç, ilerleyen aşamada baştan tekrarlanır. Taşınmazın imar durumu, üzerindeki şerhler, ipotek ve haciz kayıtları da aynı aşamada çıkarılmalıdır.
Arabuluculuk Aşaması ve Tebligat Riski
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu aşamanın en kırılgan noktası, tüm paydaşlara ulaşılmasıdır. Adresi bilinmeyen, yurt dışında bulunan veya iletişime geçilemeyen paydaşlar nedeniyle süreç anlaşmama ile sonuçlanabilir; bu durumda son tutanağın kimleri kapsadığı açıkça yazılmalıdır. Tutanakta eksik gösterilen bir paydaş, dava aşamasında dava şartı tartışması doğurur.
Aynen Taksim mi Satış mı: Teknik Delil
- Taşınmazın fiilî kullanım durumu ve varsa muhdesat iddiaları
- İfraz imkânını gösteren imar durum belgesi ve teknik değerlendirme
- Paydaşların payları ile bölünme sonrası oluşacak parsellerin değer dengesi
- Kat mülkiyeti kurulabilirliği hâlinde proje ve ruhsat durumu
- Değer farkının ivazla giderilip giderilemeyeceğine ilişkin hesap
Aynen taksim talebi ileri sürülecekse teknik dayanağı önceden hazırlanmalıdır; yalnızca dilekçede talep edilen ve belgeyle desteklenmeyen bölünme istemleri uygulamada karşılık bulmaz.
Satış Aşamasının Kendi Takvimi
- Satış suretiyle giderilmesine karar verilirse dosya satış işlemlerini yürütecek birime gider.
- Kıymet takdiri yapılır ve tebliğ edilir; takdire karşı süresinde itiraz edilmelidir.
- Satış ilanının tebliği ve içeriği ayrıca kontrol edilir.
- İhale sonrası şikâyet ve itiraz süreleri gecikmeden takvime işlenir.
- Paranın paylaştırılmasında paylar, şerhler ve varsa alacaklı hakları birlikte değerlendirilir.
Kapanış
Bu dosyalarda kaybedilen zamanın büyük bölümü, baştan tamamlanmayan kayıt ve tebligat işlerinden doğar. Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; taşınmazın konumu, imar durumu ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden somut olayda hukuki destek alınması önerilir.