Kira artışına ilişkin anlaşmazlık çoğu zaman tek başına kalmaz; kiracının eksik ödeme yapması veya ödemeyi durdurması hâlinde uyuşmazlık hızla tahliye tartışmasına dönüşür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu iki konu ayrı ayrı düzenlenmiş olsa da uygulamada iç içe geçer. Bu nedenle artış talebi yapılırken tahliye aşamasının da hesaba katılması gerekir.
Artış Oranının Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira bedeli, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, bu sınırı aşan kısım bakımından geçerli sonuç doğurmaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin tespiti için dava yolu açıktır.
Kira Tespiti Talebinde Zamanlama
- Yeni kira döneminin başlangıcından önceki belirli bir süre içinde ihtar gönderilmesi, tespit edilecek bedelin yeni dönemden itibaren uygulanmasını sağlar.
- İhtar gönderilmemişse, dava sonucunda belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı değişir.
- Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde bedelin belirlenmesinde farklı ölçütler devreye girer.
- İhtarname mutlaka noter aracılığıyla gönderilmeli ve tebliğ belgesi saklanmalıdır.
Ödenmeyen Kira ve Tahliye Hattı
Kira bedeli ödenmediğinde alacaklı, tahliye istemli icra takibi başlatabilir. Bu takipte kiracıya ödeme emri tebliğ edilir ve ödeme için kanunda öngörülen süre tanınır. Süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, tahliye talebi gündeme gelir. Kiracı bakımından burada iki ayrı süre işler: itiraz süresi ve ödeme süresi. Bu ikisinin karıştırılması, savunma imkânının tümüyle yitirilmesine yol açar.
Delil Eksikliği İki Tarafı Da Vurur
- Kiraya veren yönünden: ödemelerin hangi aya ait olduğunu gösteren kayıtların bulunmaması, eksik ödeme iddiasını zayıflatır.
- Kiracı yönünden: açıklamasız yapılan havaleler, elden ödemeler ve makbuzsuz teslimler, ödeme savunmasını dayanaksız bırakır.
- Her iki taraf yönünden: sözleşmenin imzalı nüshası, depozito kaydı ve teslim tutanağı dosyanın omurgasını oluşturur.
- Ortak alan giderleri ve aidat sorumluluğu tartışmalıysa, yönetim kayıtları ayrıca temin edilmelidir.
Uyarı
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir ve her kira ilişkisine doğrudan uygulanamaz. Taşınmazın niteliği, sözleşmenin tarihi ve ödemelerin yapılış biçimi sonucu etkilediğinden, ihtar veya takip aşamasına geçmeden önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.