Kira bedelinin artırılması istemleri, taraflar arasında uzun süre yazışmayla sürdürüldükten sonra hukuki zemine taşındığında çoğu kez tarih ve tebliğ boşluklarıyla karşılaşılır. Kira artışı uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk aşamasının doğru kurgulanması, TBK ve TMK çerçevesindeki esas tartışmadan önce gelen bir usul meselesidir. Bu rehber, süreci arabuluculuk penceresinden ele alır.
Arabuluculuk Aşamasının Dosyadaki Yeri
Kiraya ilişkin belirli uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu, sürecin sonunda düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunluluğunu doğurur. Tutanağın eksik veya yanlış tarafla düzenlenmiş olması, esas incelemeye geçilmeden dosyanın usulden reddine yol açabilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı düzenlemeden kaynaklanan yönetim uyuşmazlıklarıyla kira ilişkisinin iç içe geçtiği dosyalarda, hangi talebin hangi süreçte ileri sürüleceği önceden ayrıştırılmalıdır.
Tarafın Doğru Belirlenmesi
- Taşınmazın maliki ile kira sözleşmesindeki kiraya verenin farklı kişiler olması
- Paylı mülkiyette diğer paydaşların sürece dâhil edilmemesi
- Mirasçılar arasında intikal tamamlanmadan başvuru yapılması
- Şirket kiracılarda yetkili temsilcinin güncel sicil kaydıyla teyit edilmemesi
- Alt kiracının varlığının süreç dışında bırakılması
Artış Talebini Belgeye Bağlamak
Arabuluculuk görüşmesine sayısal bir dayanak olmadan gidildiğinde, süreç genellikle anlaşmazlıkla sonuçlanır ve dosya hazırlıksız biçimde yargılamaya taşınır. Talebin arkasına konulması gereken belgeler; yürürlükteki kira sözleşmesi ve ekleri, ödemelerin banka kanalıyla yapıldığını gösteren dökümler, taşınmazın konumu ve niteliğine ilişkin kayıtlar ile çevredeki benzer taşınmazlara ait ilan ve sözleşme örnekleridir. Emsal karşılaştırması yapılırken taşınmazın yüzölçümü, bulunduğu kat ve kullanım amacı gibi ayırt edici unsurların da not edilmesi gerekir.
Bildirim ve Tebligatın Zaman Çizelgesi
Artış iradesinin karşı tarafa ne zaman ve hangi kanaldan iletildiği, uyuşmazlığın hangi kira dönemine ilişkin olduğunu belirler. Noter kanalıyla gönderilen ihtarnamelerde tebliğ şerhinin dosyada bulunması, elden teslimlerde ise imzalı teslim belgesinin saklanması gerekir. Sözlü mutabakatların yazılı hâle getirilmediği dosyalarda, tarafların beyanı dışında dayanak kalmaz ve ispat yükü altındaki taraf zorlanır.
Anlaşma ile Sonuçlanma İhtimalini Değerlendirmek
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin kapsamı, yalnızca artış oranını değil; ödeme günü, gecikme hâlindeki sonuçlar, giderlerin paylaşımı ve depozitonun akıbeti gibi kalemleri de içerecek şekilde yazılmalıdır. Sonraki dönemler için mekanizma kurulmayan anlaşmalar, kısa süre içinde aynı uyuşmazlığın tekrar doğmasına neden olur.
Yukarıdaki değerlendirmeler tipik durumlar içindir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebileceğinden, somut dosyada ayrıntılı bir hukuki inceleme yapılması önerilir.