Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderini çoğu zaman esas değil, dava öncesi aşamanın doğru kurgulanıp kurgulanmadığı belirler. Arabuluculuk masasına delilsiz oturmak veya arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını yanlış değerlendirmek, tapu iptali ve tescil talebini daha ilk adımda usul engeline çarptırabilir. Bu rehber TMK ve TBK ekseninde, arabuluculuk aşamasının takvimlenmesine ve bu aşamada eksik kalan belgenin sonradan nasıl bir zafiyete dönüştüğüne odaklanır.
Önce Yol Ayrımını Belirleyin
Taşınmazın aynına ilişkin talepler ile taşınmazdan kaynaklanan alacak ve tazminat talepleri usul bakımından aynı yolu izlemez. Dosyanızın hangi kategoriye girdiği, arabuluculuğa başvurmanın dava şartı sayılıp sayılmayacağını doğrudan etkiler. Talep hem tescil hem tazminat içeriyorsa, her talep kalemi için yolun ayrı ayrı belirlenmesi ve gerekirse ayrı süreçlerin paralel yürütülmesi gerekir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan süreç, aylar sonra usulden ret riskiyle geri döner.
Görüşme Öncesi Toplanacak Belge Seti
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın tapu sicilindeki tarihsel devir zinciri
- Devre esas alınan sözleşme, vekâletname ve varsa noter işlem örnekleri
- Ödeme akışını gösteren banka kayıtları ve dekontlar
- Kadastro paftası, çap, imar durumu ve varsa kroki
- Muvazaa veya ehliyetsizlik iddiası varsa buna dayanak sağlık kayıtları ve tanık listesi
Arabuluculukta Anlaşma Metnini Yazarken
Anlaşma belgesi, taşınmazın tapuda devrine ilişkin sonuç doğuracaksa metnin infaz edilebilir biçimde kaleme alınması şarttır. Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve pay oranı belirsiz bırakılan bir metin, taraflar anlaşmış olsa bile tapu müdürlüğünde uygulanamaz hale gelebilir. Ödeme yapılacaksa vade, gecikme sonucu ve devir sırası açıkça yazılmalı; taraflardan hangisinin hangi masrafı üstleneceği ayrı kalem olarak gösterilmelidir.
Anlaşmama Halinde Kurulacak Takvim
- Son tutanağın düzenlendiği tarih, dava açma takviminin başlangıcı olarak sabitlenir.
- Devrin iptali riskine karşı tedbir veya şerh talebi ilk gün gündeme alınır.
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacı önceden öngörülerek uzman görüşü hazırlığı başlatılır.
- Tanık beyanlarına dayanılacaksa kimlik ve adres bilgileri baştan derlenir.
- Karşı tarafın olası devir işlemleri için tapu kaydı periyodik olarak izlenir.
En Sık Görülen Delil Boşluğu
Bedelin elden ödendiği iddiası, taşınmaz dosyalarının klasik zayıf halkasıdır. Ödemeyi gösteren banka hareketi yoksa, iddia çoğu zaman yalnız tanık beyanına dayanır ve karşı iddiayla dengelenir. Bu boşluğun görüşme aşamasında fark edilmesi, ya belgeyi tamamlama ya da uzlaşma stratejisini yeniden kurma imkânı verir.
Bu metin genel nitelikte bilgilendirmedir; taşınmazın niteliği ve devir geçmişi sonucu değiştirebileceğinden somut dosyanız için hukuki destek almanız önerilir.