Tahliye taleplerinde davanın kaderini belirleyen unsur, çoğu zaman haklılık değil sıralamadır: sebep yanlış seçilir, ihtar süresinde gönderilmez veya zorunlu arabuluculuk aşaması atlanır. TBK ve TMK ile 634 çerçevesinde yürüyen bu süreçte her tahliye sebebi kendi belge setini ve kendi takvimini gerektirir. Aşağıda tahliye sürecinin usul ve zaman planı ele alınmaktadır.
Tahliye Sebebinin Doğru Seçilmesi
Uygulamada başvurulan sebepler birbirinden bağımsız koşullara tabidir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülecek yol ile ihtiyaç nedeniyle açılacak dava aynı belgelerle desteklenemez. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle verildiğinin gösterilmesi gerekir. Uzun süreli kira ilişkilerinde ise uzama süresinin dolmasına bağlı fesih imkânı ayrıca değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk Hangi Talep İçin Zorunlu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Ancak icra takibi yoluyla yürütülen bazı süreçler bakımından tablo farklıdır. Bu nedenle önce talebin niteliği belirlenmeli, sonra başvuru yapılmalıdır. Süreç şu şekilde takvimlendirilebilir:
- Tahliye sebebinin ve dayanak belgelerin belirlenmesi
- Gerekiyorsa ihtarın gönderilmesi ve tebliğinin belgelenmesi
- Arabuluculuk başvurusu ve son tutanağın alınması
- Dava veya takip yolunun süresinde başlatılması
Taahhüt ve İhtar Belgelerinin İspat Gücü
Bu dosyalarda karşılaşılan tipik delil eksikliği, ihtarın gönderildiğinin ancak muhataba ulaştığının gösterilememesidir. Tebliğ evrakının saklanması, taahhüt metninin aslının bulundurulması ve ödemelerin banka kanalıyla açıklama yazılarak yapılması, sonraki aşamada tartışmayı büyük ölçüde kapatır. Kira sözleşmesinin eklerinde yapılan değişiklikler de yazılı hâle getirilmelidir.
Toplantı Masasında Değerlendirilecek Kalemler
Arabuluculuk aşaması, yalnızca taşınmazın boşaltılıp boşaltılmayacağının değil, birikmiş kira, depozito iadesi, hasar bedeli ve taşınma takvimi gibi kalemlerin de tek metinde çözülebildiği bir aşamadır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik bakımından açık ve ölçülebilir yazılması, sonradan yeni bir uyuşmazlık doğmasını önler.
Son Değerlendirme
Tahliye süreçlerinde acele edilerek atılan bir adım, çoğu zaman tüm takvimi baştan başlatır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin tarihi, tahliye sebebi ve tarafların yazışma geçmişi izlenecek yolu doğrudan etkilediğinden, işlem başlatmadan önce dosyanızın hukuken değerlendirilmesi önerilir.