Kira ilişkisinde tahliye talebi ile kira bedelinin tespiti talebi çoğu zaman aynı dosyada gündeme gelir, ancak usul ve takvimleri birbirinden bağımsızdır. Birini kurtarmak için diğerinin süresini kaçırmak, uygulamada sık rastlanan bir kayıptır. Bu rehber iki yolu yan yana koyarak zamanlama planı önerir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Usul
TBK kapsamında tahliye tek bir yol değildir. Kiracının temerrüdü, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim (ihtiyaç) iddiası, yeniden inşa ve imar ile kiracının iki haklı ihtar alması gibi sebeplerin her biri farklı bildirim ve dava süresine bağlıdır. Sebep seçimi, gönderilecek ihtarnamenin içeriğini ve dava açma penceresini doğrudan belirler; bu nedenle ihtarname yazılmadan önce sebebin hukuki nitelendirmesi tamamlanmalıdır.
Kira Tespit Davasının Kendine Özgü Takvimi
Kira bedelinin tespiti davası, yeni dönem başlangıcından önceki belirli bir zaman diliminde açıldığında veya kiraya veren tarafından bu süre içinde artış iradesi yazılı olarak bildirildiğinde, yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bu bildirim yapılmaz ve dava geç açılırsa, tespit edilecek bedel bir sonraki döneme kayabilir. Dolayısıyla tespit davasında geç kalmanın bedeli davanın reddi değil, bir yıllık kayıptır.
Delil Eksikliğinin En Çok Zarar Verdiği Noktalar
- Kira sözleşmesinin aslı bulunmadığında başlangıç tarihi ve bedelin tespiti tartışmalı hale gelir.
- Ödemelerin elden yapılması, temerrüt iddiasında hangi ayın ödendiğini belirsizleştirir.
- İhtarnamenin tebliğ edilememesi, sürenin hiç başlamamasına yol açar.
- Tahliye taahhüdünde tarih boşluklarının sonradan doldurulduğu iddiası, imza itirazına kapı açar.
- Emsal kira araştırmasında taşınmazın konum, yaş ve alan verileri belgelenmezse bilirkişi incelemesi zayıf temele oturur.
Uygulanabilir Bir Zaman Planı
- Sözleşme, ekleri ve tüm ödeme kayıtları dönem dönem tabloya dökülür.
- Tahliye sebebi belirlenir; sebebe özgü bildirim şartı ve süresi takvime işlenir.
- İhtarname noter aracılığıyla gönderilir, tebliğ şerhi dosyaya konur.
- Yeni dönem başlangıcı esas alınarak kira tespiti için bildirim ve dava tarihleri geriye doğru hesaplanır.
- Taşınmazın mevcut durumu ve emsal veriler, dava öncesinde belgeye bağlanır.
Ortak Kullanım Alanları ve Yönetim Kararları
Kat mülkiyetine tabi yapılarda kiracıyla yaşanan uyuşmazlıklar yalnızca kira ilişkisinden doğmaz; 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri, aidat yükümlülüğü ve kullanım sınırlamaları da tabloya girer. Yönetim kararlarına ilişkin tutanaklar ile kiracıya yapılan bildirimler, hem tahliye sebebini destekleyen hem de kullanım biçimini gösteren tamamlayıcı delil işlevi görür. TMK kapsamındaki mülkiyet ve komşuluk hükümleri ise özellikle tadilat ve rahatsızlık iddialarında birlikte değerlendirilir.
Bu içerik yol gösterici niteliktedir; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Tahliye veya tespit yoluna girmeden önce takviminizi bir hukukçuyla birlikte çıkarmanız isabetli olur.