Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu kez haklılıklarından emindir; sorun, o haklılığın hangi anda ve hangi belgeyle kayıt altına alındığıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinde açılan tespit davalarında dosyanın kaderini, olayın kendisinden çok olay anındaki fiziki durumun kanıtlanabilirliği belirler. Aşağıdaki plan, 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin uygulandığı bu tür dosyalarda takvim ve delil kurgusunu birlikte ele alır.
Önce Kaynak Belge: Yönetim Planı
Tespit talebi hazırlanmadan önce yönetim planının güncel hâli tapu kaydından temin edilmelidir. Ortak yer nitelendirmesi, eklenti kullanımı, gider paylaşım oranı ve yönetici yetkileri çoğunlukla bu metinde çözülür. Yönetim planında açıkça düzenlenmiş bir konuyu mahkemeden yeniden tespit istemek, dosyayı gereksiz yere uzatır.
Delil Zamanla Kaybolur
Su sızıntısı, cephe kaplaması, ısı yalıtımı veya ortak alana müdahale iddialarında fiziki durum tamir, tadilat veya mevsim değişimiyle birlikte değişir. Bu nedenle dava dilekçesinden önce delil tespiti yoluna gidilmesi çoğu dosyada belirleyicidir. Tespit sırasında hazır bulunması gereken unsurlar şunlardır:
- Bağımsız bölüm ve ortak alanı gösteren onaylı mimari proje
- Zarar veya müdahalenin tarih bilgisi içeren görüntüleri
- Yönetim tarafından tutulan arıza ve şikâyet kayıtları
- Ödeme, aidat ve avans hesap dökümleri
Kurul Kararı Varsa Takvim Daralır
Uyuşmazlık bir kat malikleri kurulu kararına dayanıyorsa, kararın iptali için kanunda öngörülen dava süreleri hak düşürücü niteliktedir ve toplantıya katılıp katılmama ile karardan haberdar olma anına göre farklı işler. Toplantı tutanağı, çağrı belgesi ve imza sirküleri bu yüzden tespit dosyasının ayrılmaz parçasıdır. Süre geçtikten sonra aynı itiraz, başka bir dava türü içinde ileri sürülse dahi çoğunlukla sonuç doğurmaz.
Mahkeme ve Taraf Seçimi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davanın yöneticiye mi, ilgili bağımsız bölüm malikine mi yoksa tüm kat maliklerine mi yöneltileceği ise talebin içeriğine göre değişir. Husumetin yanlış yöneltilmesi, esasa girilmeden dosyanın reddine yol açabildiğinden tapu kayıtlarından malik listesi güncel olarak çıkarılmalıdır.
Sonraki Aşamayı Baştan Kurmak
Tespit kararı tek başına icra edilebilir bir sonuç doğurmayabilir. Bu nedenle tespitin ardından hangi eda davasının açılacağı, hangi kalemin talep edileceği ve bilirkişi raporunun hangi soruya cevap vermesi gerektiği en baştan planlanmalıdır.
Her yapının projesi, yönetim planı ve fiili kullanım geçmişi birbirinden farklıdır. Bu yazı genel bir çerçeve sunar; taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.