Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtar, çoğu zaman dava yolunun kendisi değil kapısıdır. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda, yazılı uyarı yapılmadan başlatılan süreçler ya usulden takılır ya da esasa ilişkin iddianın gücünü kaybettirir.
İhtarın İşlevi Talebe Göre Değişir
Aidat ve ortak gider alacağında ihtar, temerrüdün ve gecikme tazminatının başlangıcını belirler. Ana taşınmazın kullanımına aykırı davranışlarda ise ihtar, aykırılığın giderilmesi için makul bir süre tanındığını ve buna rağmen sürdürüldüğünü gösteren temel belgedir. Bağımsız bölümün mesken olarak belirlendiği hâlde başka amaçla kullanılması iddiasında da önce yazılı uyarı yapılması, sonraki aşamada mahkemeden istenecek müdahalenin dayanağını oluşturur.
Kurul Kararına İtirazda Çift Sınırlı Süre
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal istemi, kararın öğrenilmesinden itibaren işleyen bir aylık ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst süre içinde ileri sürülür. Toplantıya katılmayan malikler bakımından öğrenme anının belgelenmesi bu yüzden kritik hâle gelir. Kararın tebliğ edildiğini gösteren bir kayıt yoksa, sürenin ne zaman başladığı tartışması dosyanın merkezine oturur.
Delil Eksikliğini Doğuran Alışkanlıklar
- Karar defterinin düzensiz tutulması, imzaların ve hazirun listesinin eksik kalması
- Yönetim planının güncel metninin dosyaya konulmaması
- Rahatsızlık iddiasının tarihsiz fotoğraf ve sözlü beyana bırakılması
- İhtarın adi posta ile gönderilmesi ve tebliğ edildiğinin gösterilememesi
- Ortak gider paylaşımının hangi esasa göre yapıldığını gösteren hesap dökümünün bulunmaması
Adım Sırası
- Yönetim planı okunur; uyuşmazlık konusunun planda özel bir düzenlemeye bağlanıp bağlanmadığı belirlenir.
- İhtar metni, aykırılığı ve giderilmesi istenen davranışı somut olarak tarif edecek biçimde yazılır ve tebliği belgelenebilir yolla gönderilir.
- Kurul kararına dayanılacaksa karar defteri örneği ve toplantı çağrısına ilişkin belgeler alınır.
- Görevli mahkeme ve yetki, ana taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak kontrol edilir.
Değerlendirme Notu
Kat mülkiyetinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kağıda dökülmemiş uyarılar ve kayıt altına alınmamış toplantılar yüzünden ispatsız kalır. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planınızın içeriği ve toplantı kayıtlarınız sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce bir hukukçuyla görüşmeniz önerilir.