Paylı veya elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen dava, ortaklığın giderilmesidir. Ancak dava dilekçesinden önce atılan bir adım, çoğu dosyanın kaderini belirler: ihtar. TBK, TMK ve 634 sayılı kanun ekseninde bu rehber, ihtarın gerçek işlevini ve dava öncesi takvimi ele alır.
İhtar Dava Şartı Değildir, Ama Boşuna da Değildir
Ortaklığın giderilmesi davası için paydaşlara önceden ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Buna rağmen ihtarın iki somut faydası vardır. Birincisi, paydaşların anlaşma iradesinin bulunup bulunmadığını yazılı olarak sabitler. İkincisi, taşınmazdan yararlanma ve kira geliri tartışmasında dosyaya tarihli bir dayanak kazandırır. Bu ikinci nokta, çoğu kez asıl davadan daha yüksek ekonomik değer taşır.
İntifadan Men ve Ecrimisil Bağlantısı
Taşınmazı fiilen kullanan paydaştan kullanım bedeli istenebilmesi için, kural olarak diğer paydaşın kullanımdan men edildiğini ortaya koyması aranır. İşte ihtar burada devreye girer: noter aracılığıyla çekilen ve tebliğ edilen ihtar, men iradesinin tarihini belgeler. İhtar tarihi belirsizse, geriye dönük talep büyük ölçüde tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle ihtarname taslağında kullanım biçimi, taşınmazın konumu ve talep edilen paya ilişkin ifadeler açık yazılmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
Mahkeme kural olarak önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verir. Bu ayrım keşif ve bilirkişi incelemesiyle netleşeceğinden, taleplerin dilekçede sıralanma biçimi önem taşır. Aynen taksim isteniyorsa taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve varsa kat mülkiyeti ilişkisi baştan gösterilmelidir.
Delil ve Taraf Teşkili
Bu dosyalarda en yaygın gecikme sebebi delil değil, taraf eksikliğidir. Paydaşlardan birinin vefatı hâlinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir; aksi hâlde dosya aylarca tebligat aşamasında bekler. Baştan hazırlanması gereken belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı ve tapu tahsis belgesi varsa sureti
- Veraset ilamı ve nüfus kayıt örnekleri
- İmar durumu ve varsa yapı kayıt belgesi
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
Son Not
Ortaklığın giderilmesi teknik bir dava türüdür ve taşınmazın niteliği sonucu belirgin biçimde değiştirir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; ihtar metnini göndermeden önce tapu kaydıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması yararlı olur.