Kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, oranın kendisinden değil, artışın hangi tarihte ve nasıl bildirildiğinden doğar. TBK ile TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun birlikte uygulandığı taşınmaz ilişkilerinde, doğru zamanlanmamış bir ihtar yeni dönemin tamamını tartışmalı hâle getirir. Bu rehber, kira dönemi takvimini ve artışın belgelenmesini merkeze alır.
Kira Yılını ve Dönem Başlangıcını Sabitleyin
Artış hesabı, takvim yılına değil sözleşmenin kira yılına bağlıdır. Sözleşmede başlangıç tarihi yazılı değilse, ilk ödemenin yapıldığı tarih, teslim tutanağı, abonelik başlangıçları ve banka açıklamaları birlikte değerlendirilir. Kira yılı yanlış belirlendiğinde, hem oran hesabı hem de ihtarın süresinde olup olmadığı bozulur.
Yenilenen Kirada Artış Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış için kanun bir üst sınır öngörür ve bu sınır tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına bağlanır. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir kayıt bulunması, kaydı kendiliğinden geçerli kılmaz. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise bedel, endeksle sınırlı olmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir.
İhtar ve Tespit Davası Zamanlaması
- Yeni dönem için talep edilecek bedel belirlenir ve dayanağı yazılı olarak hazırlanır.
- Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ulaşacak şekilde ihtar gönderilir.
- İhtarın ulaşmadığı hâllerde, sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
- Anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası için dönem takvimi esas alınarak dava tarihi planlanır.
Delil Eksikliğinin Somut Görünümleri
- Elden yapılan ve dekontu bulunmayan ödemeler nedeniyle fiili kira bedelinin ispatlanamaması.
- İhtarnamenin tebliğ tarihini gösteren belgenin dosyada bulunmaması.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın nitelik, yaş, kat ve konum bilgilerinin belgelenmemesi.
- Yapılan tadilat ve masrafların faturasız kalması nedeniyle bedele etkisinin gösterilememesi.
Artış Ödenmezse İzlenecek Yol
Kiracının artışa itiraz etmesi ile hiç ödeme yapmaması farklı sonuçlar doğurur. Eksik ödeme hâlinde alacak, kira tespit davasının sonucuna göre geriye dönük olarak talep edilebilir; hiç ödememe ise temerrüt ve tahliye tartışmasını gündeme getirir. Kiracı açısından ise ihtirazi kayıtla ödeme, hem tahliye riskini azaltır hem de fazla ödenen kısmın istenmesine imkân tanır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; sözleşme metni, taşınmazın kullanım amacı ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenin bir hukukçu tarafından okunması, dönem kaybını önler.