Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde davanın kaderi, çoğu kez duruşma salonunda değil ihtarnamenin yazıldığı masada belirlenir. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı biçimde sayar ve her sebep için ayrı bir usul öngörür; Türk Medeni Kanunu mülkiyet ilişkisini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölüm kullanımına dair kuralları tamamlar. Yanlış sebebe dayanan ya da içeriği eksik bir ihtar, süresi içinde açılmış davayı dahi sonuçsuz bırakabilir.
Hangi Tahliye Sebebi Hangi İhtarı Gerektirir?
İlk ayrım, tahliyenin dayanağının belirlenmesidir. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar zorunluluğu, kiralananın sonradan edinilmesi ve on yıllık uzama süresinin dolması birbirinden bağımsız yollardır. Her birinin ihtar zorunluluğu ve dava açma penceresi farklıdır; birinde geçerli olan usul diğerine taşındığında dava reddedilir.
Temerrüt İhtarında İçerik ve Süre
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilecek ihtarda, ödenmeyen dönemlerin açıkça gösterilmesi, ödeme için kanunda öngörülen süre tanınması ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tanınacak süre otuz günden az olamaz. İhtarda dönem belirtilmemesi, ödenmiş dönemlerin de talep edilmesi ya da fesih iradesinin yazılmaması sık görülen ve sonucu doğrudan etkileyen eksikliklerdir.
İki Haklı İhtar Yolunun Takvimi
Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu yolda dikkat edilecek noktalar şunlardır:
- İhtarların aynı kira yılı içindeki farklı dönemlere ilişkin olması
- Her iki ihtarın da yazılı olması ve tebliğ edildiğinin belgelenmesi
- İhtar gönderildikten sonra yapılan ödemenin ihtarı haksız hâle getirmediğinin bilinmesi
- Bir aylık dava süresinin kira yılının bitimine bağlı olduğunun takvime işlenmesi
Tebligatın Belgelenmesi ve Dosyalama
İhtarın içeriği kadar tebliğ edildiğinin ispatı da önemlidir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede tebliğ şerhi, elden yapılan bildirimlerde imzalı teslim tutanağı dosyada saklanmalıdır. Kiracının adres değişikliği bildirmediği durumlarda sözleşmede yazılı adrese yapılan tebligatın akıbeti ayrıca incelenmelidir. Ödeme kayıtları, kira sözleşmesi ve varsa tahliye taahhüdü aynı klasörde tarih sırasıyla tutulduğunda, duruşmada beyan ile belge arasındaki tutarsızlık riski azalır.
Bu açıklamalar bilgilendirme amacı taşır. Kiralananın niteliği, sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatı izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtarnameyi göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesinde yarar vardır.