Ödenmeyen kira nedeniyle tahliye istendiğinde, uygulamada iki ayrı yol birlikte gündeme gelir: alacağın tahsili ve taşınmazın boşaltılması. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesindeki bu süreçte, icra yoluyla tahliyenin kendine özgü bir usulü vardır. Bu rehber, ödeme emrinden tahliyeye uzanan hattı ve delil eksikliğinin hangi aşamada süreci geri döndürdüğünü ele alır.
Kira İlişkisinin Kendisini İspatlamak
Tahliye talebinden önce cevaplanması gereken soru, taraflar arasında kira ilişkisinin nasıl kanıtlanacağıdır. Yazılı sözleşme yoksa, ödemelerin düzenli biçimde ve kira açıklamasıyla yapılmış olması ilişkiyi ortaya koymada belirleyici hale gelir. Kiracının kira ilişkisine itiraz etmesi halinde, salt taşınmazda oturuyor olması tek başına yeterli görülmeyebilir. Bu nedenle sözleşme bulunmayan durumlarda ödeme kayıtları, yazışmalar ve ortak gider paylaşımına ilişkin belgeler baştan derlenmelidir.
Ödeme Emri ve İhtar Sürecinde Dikkat Edilecekler
- Talep edilen kira dönemlerinin ay ay ve tutar tutar gösterilmesi
- Kira artışının hangi orana ve hangi hükme dayandığının açıklanması
- Yan giderlerin kira alacağından ayrı kalemler halinde belirtilmesi
- Tebligatın kiracının bilinen adresine usulüne uygun yapılması
- İhtar veya ödeme emrinin içeriğinde tahliye talebinin açıkça yer alması
Delil Eksikliği Nerede Sürprize Dönüşür?
Bu dosyalarda en sık yaşanan durum, kiracının elden ödeme yaptığını ileri sürmesidir. Kiraya veren tarafında da benzer bir açık bulunabilir: depozitodan mahsup edilen tutarların yazılı bir mutabakata bağlanmaması, tadilat karşılığı kira indirimi gibi sözlü anlaşmaların hiçbir yerde görünmemesi ve teslim sırasında tutanak düzenlenmemesi. Kısmi ödemelerin hangi aya sayıldığı kayıt altına alınmadığında, alacağın hesabı da tartışmalı hale gelir.
Tahliye Aşamasını Baştan Planlamak
- Takip talebinde tahliye isteminin yer aldığından emin olunur; sonradan eklenmesi süreç kaybettirir.
- Kiracının itirazı halinde izlenecek yol ve gerekli belgeler önceden belirlenir.
- Taşınmazdaki eşyanın durumu ve devir tarihi için tutanak hazırlığı yapılır.
- Tahliye sırasında üçüncü kişilerin taşınmazda bulunma ihtimali değerlendirilir.
- Tahliye sonrası hasar ve eksik kalan alacaklar için ayrı bir talep planı kurulur.
Teslim Tutanağının Değeri
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, taşınmazın hangi durumda teslim edildiği ve hangi durumda geri alındığı tartışmasından doğar. Girişte düzenlenmiş, taraflarca imzalanmış ve fotoğrafla desteklenmiş bir tutanak, çıkış aşamasındaki hasar tartışmasını büyük ölçüde sonlandırır. Böyle bir belge yoksa, çıkış anında tek taraflı olarak tarihli kayıt oluşturmak yine de değerlidir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi paylaşımıdır ve her kira ilişkisi kendi koşullarında değerlendirilir. Sözleşme hükümleri ile ödemelerin yapılış biçimi sonucu doğrudan etkilediğinden, takip başlatmadan önce dosyanın hukuki açıdan gözden geçirilmesi yararlı olur.