Taşınmaz uyuşmazlıklarında sık rastlanan bir durum, mülkiyetin tartışıldığı dava devam ederken kullanımın icra yoluyla sonlandırılmak istenmesidir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamında bu iki süreç birbirinden bağımsız ilerler; birinde eksik bırakılan belge diğerinde telafi edilmez.
İki süreç, iki ayrı delil seti
Tapu iptali ve tescil davasında tartışılan şey mülkiyetin kime ait olduğudur; icra yoluyla tahliyede ise kullanımın hukuki dayanağı sorgulanır. Bu ayrım yapılmadığında, mülkiyete ilişkin güçlü belgeler tahliye dosyasında sonuç doğurmaz. Bu nedenle her iki dosya için ayrı birer belge listesi tutulmalı, ortak olan kayıtlar her iki dosyaya da sunulmalıdır.
Kullanımı ve zilyetliği gösteren kayıtlar
- Kira sözleşmesi, varsa yenileme ve tadil metinleri
- Kira ödemelerinin banka üzerinden yapıldığını gösteren kayıtlar ve açıklamaları
- Abonelik kayıtları, elektrik ve su faturaları
- Yönetim planı ile aidat ödemelerine ilişkin belgeler
- Taşınmazın fiilî durumunu gösteren, tarihli görüntüler
Tahliye takibine itirazda kritik nokta
Tahliye talepli takipte itirazın hangi hususa yöneldiği belirleyicidir. Kira ilişkisinin varlığına mı, borcun miktarına mı yoksa ihtarın usulüne mi itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır. Genel ifadelerle yapılan itirazlar, sonraki aşamada dayanılan gerekçeleri sınırlayabilir. Ödeme yapıldığı savunuluyorsa hangi döneme ait olduğunu gösteren açıklamalı kayıtlar baştan sunulmalıdır.
İzlenecek sıra
- Tapu kaydı ve tapu sicilindeki tüm şerhler güncel olarak alınır.
- Tahliye takibindeki ödeme emrinin tebliğ tarihi belgeye bağlanır.
- Her iki dosya için ayrı süre takvimi oluşturulur ve ortak tarihler işaretlenir.
- Devir işlemlerinin kronolojisi, bedel ve ödeme belgeleriyle birlikte çıkarılır.
- Tedbir talebi gerekiyorsa dayanağı somut belgeyle desteklenir.
Şerh ve tedbirin fiilî değeri
Mülkiyet tartışması sürerken taşınmazın el değiştirmesi ihtimali, davanın sonucunu pratikte anlamsız kılabilir. Bu nedenle sicile yönelik talepler, davanın açıldığı ilk aşamada ve gerekçesi belgeye dayandırılarak gündeme getirilmelidir. Talebin soyut bir endişeye dayandırılması halinde kabul görmesi güçleşir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydının geçmişi ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkilediğinden, iki süreci birlikte yönetecek bir hukuki değerlendirme almanız önerilir.