Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, çoğu kez basit bir satış işlemi sanılır. Oysa uyuşmazlığın gerçek ağırlık merkezi, taşınmaz üzerindeki yapıların, ağaçların ve iyileştirmelerin kime ait sayılacağıdır. TMK mülkiyet ve paylaşım rejimini, TBK kullanım ilişkilerini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda farklı bir düzeni belirler.
İlk soru: aynen taksim mümkün mü
Dava açılırken çoğunlukla doğrudan satış talep edilir; oysa taşınmazın niteliği aynen paylaşmaya elverişliyse bu yol maddi kayıp bakımından genellikle daha lehe sonuç verir. Bu nedenle imar durumu, ifraz imkânı, yüzölçümü ve payların dağılımı dava öncesinde incelenmeli, aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin teknik veriler hazırlanmalıdır.
Muhdesatın aidiyeti neden ayrı bir mesele
Taşınmaz üzerindeki bina, kuyu, sera veya dikili ağaçlar paydaşlardan yalnızca biri tarafından yapılmışsa, satış bedelinin paylaştırılmasında bu durumun dikkate alınması ancak aidiyetin ortaya konulmasıyla mümkün olur. Burada işe yarayan belgeler şunlardır:
- Yapı ruhsatı, proje ve inşaata ilişkin resmî kayıtlar
- Malzeme faturaları, işçilik ödemeleri ve banka hareketleri
- Abonelik sözleşmeleri ve fatura geçmişi
- Tarımsal destekleme kayıtları veya üretim belgeleri
- Tarihi belirlenebilir fotoğraflar ve komşu beyanları
Bu kayıtlar toplanmadan yürütülen bir süreçte, uzun yıllara yayılmış emek satış bedeli dağıtılırken görünmez hâle gelebilir.
Keşif ve bilirkişi incelemesine hazırlık
Keşif, dosyanın kaderini belirleyen tek oturumdur ve hazırlıksız girilirse telafisi güçtür. Keşiften önce taşınmazın sınırları, üzerindeki yapıların konumu ve fiilen kim tarafından kullanıldığı yazılı olarak özetlenmeli; iddiaya konu her unsur harita üzerinde işaretlenmelidir. Bilirkişi raporu geldiğinde ise itirazın genel değil, raporun hangi sayfasındaki hangi tespite yöneldiği belirtilerek yapılması gerekir.
Kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda farklılaşan yol
Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa, bağımsız bölümler ayrı taşınmaz niteliği kazandığından paylaşımın mantığı değişir. Ortak yerlere ilişkin uyuşmazlıklar ile bağımsız bölüm mülkiyetine ilişkin talepler karıştırılmamalı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları dosyaya eklenmelidir.
Satış aşamasına geçmeden önce kontrol edilecekler
Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler, kira ilişkileri ve varsa önalım hakkı iddiaları satıştan önce netleştirilmelidir. Taraf teşkilinin eksik kalması, sürecin ilerlemiş bir aşamasında geriye dönülmesine yol açan en yaygın usul sorunudur.
Aktarılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın konumu, tapu kaydının durumu ve paydaşlar arasındaki fiilî düzen sonucu önemli ölçüde etkiler. Dava yolunu seçmeden önce dosyanın bir avukatla birlikte değerlendirilmesi tavsiye edilir.