Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman taraflar arasında sözlü tartışmayla başlar ve kısa sürede tıkanır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılabilmesi için önce arabulucuya başvurulması gerektiğinden, artık ilk ciddi hukuki adım arabuluculuk görüşmesidir. Bu görüşmeye elinde belge olmadan giden taraf, haklı olsa bile pazarlık gücünü kaybeder.
Artış Talebinin Hukuki Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artışı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıyla sınırlar. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması bu sınırı aşma sonucu doğurmaz. Görüşmede tartışılması gereken de genellikle oranın kendisi değil, artışın hangi tarihten itibaren ve hangi bedel üzerinden hesaplandığıdır.
Görüşme Öncesi Hazırlanacak Dosya
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa sonraki ek protokoller
- Son on iki aya ait kira ödemelerini gösteren banka dekontları
- Artış talebini içeren ihtarname veya yazılı bildirim ve tebliğ tarihi
- Aidat, ortak gider ve yakıt paylarının kimden tahsil edildiğini gösteren kayıtlar
- Emsal kira bedeline ilişkin ilan çıktıları ve varsa değerleme raporu
Ortak Gider Kalemleri Ayrı Tutulmalı
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve avans payları, kira bedelinden ayrı bir kalemdir. Uygulamada artış tartışmasının içine aidat farkları da karıştığında rakamlar birbirine girer ve görüşme sonuçsuz kalır. Ödemelerin kira ve ortak gider olarak ayrıştırılmış biçimde tabloya dökülmesi, arabuluculukta en çok işe yarayan hazırlıktır.
Belgesiz Ödemenin Yarattığı Boşluk
Elden yapılan ödemeler, kira uyuşmazlıklarında en sık rastlanan delil eksikliğidir. Ödemenin banka üzerinden ve açıklamalı biçimde yapılmamış olması, hangi aya ait olduğu tartışmalı bir geçmiş yaratır. Geçmişe dönük olarak yapılabilecek en makul şey, mevcut dekontları eksiksiz toplamak ve bundan sonraki ödemeleri açıklamalı biçimde kayda geçirmektir.
Anlaşma Metnini Yazarken
Arabuluculukta varılan mutabakatın metne dönüşmesi aşamasında yalnızca yeni kira bedelinin yazılması yeterli değildir. Artışın hangi tarihte yürürlüğe gireceği, birikmiş fark varsa nasıl kapatılacağı, ortak giderlerin kime ait olacağı ve sonraki dönem artışının hangi ölçüte bağlanacağı açıkça belirtilmelidir. TMK kapsamındaki tapu ve mülkiyet durumunda değişiklik ihtimali varsa, tarafların sıfatı da metinde netleştirilmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin türü ve tarafların geçmiş uygulaması sonucu değiştirebilir. Kendi kira ilişkiniz için görüşme öncesinde hukuki görüş almanız isabetli olur.