Tapu iptali ve tescil talepleri, sicildeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasına dayanır. Taraflar çoğu zaman dava açmadan önce uzlaşmayı dener; ancak görüşmeye belgesiz gidildiğinde masa hızla dağılır ve karşı taraf zaman kazanır. Bu rehber, uzlaşma denemesini delil hazırlığıyla birlikte kurgulamaya odaklanır.
Önce talebin hukuki temeli netleşmeli
Tapu kaydının düzeltilmesi istemi; muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, inançlı işlem veya yolsuz tescil gibi birbirinden farklı temellere dayanabilir. TMK ve TBK çerçevesinde hangi sebebe dayanıldığı belirlenmeden hem vakıa anlatımı hem de delil listesi havada kalır. Aynı olayda birden fazla sebep bir arada bulunabilir; bu durumda hangisinin asıl, hangisinin yedek talep olacağı baştan kararlaştırılmalıdır.
İhtiyari arabuluculuk ile dava şartı arabuluculuğu karıştırmayın
Kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden veya komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar için öngörülen dava şartı arabuluculuk, taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil talebini kapsamaz. Bu tür bir talepte taraflar ancak iradeleriyle, yani ihtiyari olarak arabulucuya gidebilir. Bu ayrımın atlanması, süreci gereksiz uzatan ya da tersine, zorunlu bir adımı atlandığı sanılan hatalı bir plan doğurur.
Masaya götürülecek belge omurgası
- Taşınmazın tapu kaydı, takyidat listesi ve önceki maliklere ait kayıt geçmişi
- Tapu müdürlüğündeki resmî senet ve işlem dosyası örneği
- Devir bedelinin gerçekten ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka hareketleri
- Vekâletname metni, düzenlendiği tarih ve kapsamı
- İşlem tarihine yakın sağlık kayıtları, ehliyet tartışması varsa raporlar
- Taşınmazı fiilen kimin kullandığını gösteren abonelik, vergi ve kira belgeleri
Uzlaşma metnini uygulanabilir yazmak
Anlaşma sağlanırsa metnin tapuda uygulanabilir olması gerekir. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi eksiksiz yazılmalı; devir, bedel, masraf ve teslim tarihleri ayrı kalemler hâlinde gösterilmelidir. Üzerinde haciz veya ipotek varsa bunların hangi tarafça, hangi sırayla kaldırılacağı belirtilmezse, anlaşma kâğıt üzerinde kalır.
Anlaşma olmazsa dava hazırlığı
Görüşme sonuçsuz kalırsa toplanan belgeler doğrudan dava dosyasına aktarılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu unutulmamalı, keşif ve bilirkişi incelemesi ihtimaline göre tanık listesi ile teknik belgeler önceden hazırlanmalıdır. Karşı tarafın iyiniyetli üçüncü kişi savunmasına karşılık, devir zincirindeki tarihleri gösteren bir kronoloji tablosu erken aşamada işe yarar.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her taşınmazın kayıt geçmişi ve olayın gelişimi sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanız için belge listesini ve zamanlamayı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.