Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Tahliye talepli dosyalarda bu aşama çoğu zaman formalite gibi görülür; oysa arabuluculukta tutulan ya da tutulmayan kayıt, sonradan açılacak davanın ispat zeminini doğrudan etkiler. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, tahliye sürecinin arabuluculuk ayağını delil gözüyle ele alır.
Arabuluculuğa Girmeden Önce Sabitlenmesi Gerekenler
Arabuluculuk masasına, tahliye sebebinin hukuki dayanağı netleşmeden oturmak sık yapılan hatadır. Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye, yeniden inşa, kiracının iki haklı ihtarı, tahliye taahhüdü veya temerrüt; bunların her biri farklı bir belge kümesine dayanır. Görüşmeye gitmeden önce kira sözleşmesinin aslı, ödeme geçmişi, tebliğ edilmiş ihtarnameler ve varsa yazılı taahhüt dosyada toplanmalıdır.
Görüşmede Söylenenin Delile Dönüşmesi
Arabuluculuk görüşmelerinde ileri sürülen beyanların gizliliği esastır ve kural olarak sonraki davada delil olarak kullanılamaz. Bu, tarafların masaya rahat oturmasını sağlar; ancak beraberinde bir risk getirir: karşı tarafın orada yaptığı ikrar, dava aşamasında yok sayılabilir. Bu nedenle uzlaşma sağlanamasa bile, ödeme ya da teslim gibi somut noktalarda taraflar arasında ayrıca imzalanan yazılı bir mutabakat metni, ileride işe yarayan tek belge olabilir.
Sık Karşılaşılan Kayıt Boşlukları
- Sözlü olarak yenilenmiş kira ilişkisinde güncel bedelin hiçbir belgede görünmemesi
- Elden yapılan ödemelerin makbuzsuz olması ve banka kaydının bulunmaması
- Tahliye taahhüdündeki tarih ve imzanın kim tarafından, ne zaman atıldığının tartışmalı kalması
- Ortak alan veya yönetim planı kaynaklı ihlallerde kat malikleri kurulu kararının dosyaya alınmaması
- Konutun fiilî kullanım durumuna dair tespit yapılmaması
Anlaşma Belgesinin Yazımı
Anlaşma sağlanırsa, belgenin icra edilebilir nitelikte ve ölçülebilir yazılması gerekir. Tahliye tarihi gün olarak, birikmiş borç kalem kalem, anahtar teslim usulü ve depozitonun akıbeti açıkça belirtilmelidir. Yalnızca tarafların tahliye konusunda anlaştığını söyleyen genel bir cümle, karşı taraf çıkmadığında yeniden dava açmak zorunda bırakır.
Anlaşmazlıkla Kapanan Süreçten Sonra
Son tutanak, dava dilekçesine eklenecek bir dava şartı belgesidir; tarafların ve talebin doğru yazıldığı kontrol edilmelidir. Taraf sıfatı eksik gösterilirse, dava aşamasında şartın yerine getirilmediği gerekçesiyle usulden ret riski doğar. Paylı mülkiyette veya birden çok kiracının bulunduğu ilişkilerde bu kontrol özellikle önemlidir.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgi amacı taşır; sözleşmenin türü ve taşınmazın niteliği süreci değiştirebilir, bu nedenle somut dosyada hukuki destek alınması önerilir.