Taşınmaz uyuşmazlıklarında en çok pişmanlık yaratan cümle şudur: o zaman fotoğraf çekseydik. Tapu iptali ve tescil talepleri yıllar sürerken, taşınmazın fiili durumu, kullanım biçimi ve yapı bütünlüğü hızla değişir. Tespit davası ve delil tespiti bu yüzden, esas davanın öncesinde atılan en kritik adımdır. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde delil eksikliği riskini ele alır.
Neyin Tespit Edileceğini Baştan Tanımlamak
Talep, taşınmazın mevcut durumunun belirlenmesi gibi genel bir ifadeyle sınırlı kalırsa, keşifte sorulacak sorular da belirsizleşir. Tespit talebi somut olmalıdır: eklenti niteliği, ortak alana müdahale, tadilatın taşıyıcı sisteme etkisi, kullanım alanının fiili sınırı gibi.
Tapu İptal Talebinin Dayanağına Göre Değişen Belge Seti
- Muvazaa iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları
- Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihine yakın dönemin sağlık ve tedavi kayıtları
- Aile konutu iddiasında adres kaydı ve fiili oturumun süreklilik belgeleri
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasında vekaletnamenin kapsamı ve talimat yazışmaları
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Bağımsız bölüme ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve projeye uygunluk belgesi, tapu kaydından bağımsız bir gerçeklik ortaya koyar. Projede ortak alan görünen bir yerin fiilen bağımsız bölüme katılmış olması, hem tespit hem eski hale getirme talebinin dayanağı olabilir.
Tespit Raporu Esas Davada Nasıl Kullanılır
Delil tespiti, tek başına bir hak doğurmaz; asıl işlevi, esas davada tartışılacak vakıayı zamanında sabitlemektir. Bu nedenle tespit sırasında karşı tarafın da usulüne uygun biçimde sürece dahil edilmesi, raporun sonraki aşamada tartışmasız kullanılabilmesi bakımından önemlidir. Tek taraflı hazırlanan özel raporlar ise ancak destekleyici belge değeri taşır.
Değerlendirme
Taşınmazda zaman geçtikçe kanıt değil sadece anlatı kalır. Uyuşmazlığın ilk işaretinde kayıtların ve fiili durumun donmuş bir fotoğrafını almak, davanın sonraki tüm aşamalarını kolaylaştırır. Talebin türü ve yetkili mahkeme dosyaya göre değiştiğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.