Apartman ve site uyuşmazlıklarında kat mülkiyeti tartışmalarının çoğu, fiilî durumun değişmesiyle birlikte ispatlanamaz hâle gelir. Kapatılan bir ortak alan, sökülen bir tesisat ya da tamamlanan bir tadilat, sonradan açılan davada yalnızca anlatıma dayalı bir iddiaya dönüşür. Bu rehber, 634, TMK ve TBK ekseninde tespit davası ve delil tespiti araçlarının nasıl zamanında kullanılacağını anlatır.
Tespit Talebini Doğuran Tipik Durumlar
- Projeye aykırı biçimde bağımsız bölüme katılan ortak alanlar
- Çatı, cephe, kolon veya taşıyıcı sistemde yapılan müdahaleler
- Su sızıntısı, nem ve yalıtım kaynaklı zararın kaynağının belirlenmesi
- Ortak gider paylaşımının yönetim planına aykırı yapıldığı iddiası
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Delil tespiti, mevcut durumun değişmesinden önce bilirkişi ve keşifle kayıt altına alınmasını sağlayan bir usul aracıdır; uyuşmazlığı esastan çözmez. Tespit davası ise bir hukuki durumun varlığının ya da yokluğunun hükümle belirlenmesini amaçlar. Sızıntı gibi ilerleyen zararlarda önce tespit yaptırıp ardından esas talebi kurmak, çoğu dosyada zaman kazandırır.
Dosyanın Omurgasını Oluşturan Belgeler
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kütük bilgileri ve eklenti şerhleri
- Yönetim planı ile kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- Tarihli fotoğraflar, yönetime yapılan yazılı bildirimler ve cevapları
- Ortak gider tahakkuk ve tahsilat kayıtları
Görev ve Husumet Yönünden Kontrol
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda davanın kime yöneltileceği sık karıştırılır. Müdahale eden bağımsız bölüm maliki mi, yönetici mi, yoksa tüm kat malikleri mi taraf gösterilecek sorusu, talebin niteliğine göre değişir. Yanlış husumet, esasa hiç girilmeden dosyanın uzamasına yol açar.
Uygulamada İşe Yarayan Sıralama
Önce fiilî durumu kayıt altına alın, sonra yönetime yazılı başvurun, ardından kurul kararı gerekiyorsa gündeme aldırın ve en son yargı yoluna gidin. Bu sıralama hem uzlaşma ihtimalini açık tutar hem de dosyaya tarih taşıyan bir belge zinciri kazandırır. Yukarıdakiler genel çerçeve niteliğindedir; yapının projesi, yönetim planı hükümleri ve müdahalenin kapsamı sonucu değiştirebileceğinden, işleme başlamadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz faydalı olur.