Kira artışı uyuşmazlıkları, tarafların iyi niyetli olduğu dosyalarda bile bir rakam tartışmasına dönüşür. TBK kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ölçütleri koyar, TMK mülkiyet ve dürüstlük kuralı bakımından genel çerçeveyi verir, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım düzeni tartışmaya dâhil olabilir. Bu rehber, tespit davasında sonucu belirleyen şeyin dilekçedeki iddia değil, dosyaya konulan karşılaştırma malzemesi olduğu fikri üzerine kuruludur.
Tespit Davası Ne Zaman Anlam Kazanır
Tespit davası, sözleşmede artış kararlaştırılmamış olduğu veya kararlaştırılan artışın güncel koşulları karşılamadığı durumlarda gündeme gelir. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ve taraflar buna uymuşsa, tartışma çoğu zaman artışın hesaplanma biçimine iner. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, gereksiz bir yargılama yüküne dönüşür.
Dava Öncesi Yazılı Bildirim
Yeni dönem için bedelin tespiti isteniyorsa, dönem başlangıcından önce karşı tarafa yazılı bildirim yapılması sonucun hangi dönemden itibaren doğacağını etkiler. Bildirimin içeriği kadar tebliğ edildiğinin ispatı da önemlidir; elden verilen ve imzasız kalan yazılar bu işlevi görmez. Bildirim tarihleri, dönem başlangıç tarihi ile birlikte tek bir çizelgede tutulmalıdır.
Rakamı Ayakta Tutan Karşılaştırma Malzemesi
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira kayıtları
- Taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı ile ısıtma düzenini gösteren belgeler
- Kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler varsa bunlara ilişkin fatura ve fotoğraflar
- Ödemelerin düzenliliğini gösteren banka kayıtları ve varsa gecikme yazışmaları
- Sözleşmenin ilk tarihi ile aradan geçen dönem boyunca uygulanan artışların dökümü
Delil Eksikliğinin Doğrudan Sonucu
Bu dosyalarda bilirkişi incelemesi belirleyici olur. Taraf, kendi lehine karşılaştırma verisi sunmadığında bilirkişi yalnızca genel piyasa gözlemine dayanır ve ortaya çıkan rakam hiçbir tarafı memnun etmez. Ayrıca taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tespit yoksa, sonradan yapılan değişiklikler değerlendirmeye yansımaz. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın güncel hâlinin tarihli biçimde kayıt altına alınması yerinde olur.
Dava Sürerken Ödeme Düzeni
Tespit davası sürerken kiracının ödemeyi durdurması ayrı bir risk doğurur; bu durum tahliye tartışmasını gündeme getirebilir. Doğru yaklaşım, mevcut bedelin ödenmeye devam etmesi ve tespit kararının geriye dönük etkisinin ayrıca hesaplanmasıdır. Kiraya veren bakımından ise yapılan ödemelerin hangi döneme sayıldığının açıkça belirtilmesi, sonradan doğacak hesap karışıklığını önler.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenizin metni ve taşınmazın özellikleri sonucu doğrudan etkilediğinden, dava yoluna gitmeden önce hukuki değerlendirme almanız uygun olur.