Tahliye taleplerinde başarısızlığın en sık nedeni, sebebin yanlış seçilmesi ya da o sebebe uygun bildirimin yapılmamasıdır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi sınırlı sayıda sebebe bağlar ve her sebep için farklı bir usul öngörür. Bu rehber, sebep ile bildirim arasındaki eşleşmeyi ve delil eksikliğinden doğan riski ele alır.
Sebep Seçimi: Dört Ayrı Yol
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt: yazılı bildirimle süre verilmesi gerekir
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara konu olan gecikmeler: her ihtarın ayrı ve haklı olması aranır
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı: ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu gösterilmelidir
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olması önem taşır
Bu sebeplerin ispat yükü ve zamanlaması birbirinden farklıdır. Aynı dosyada birden çok sebebe dayanılacaksa, her biri için gerekli bildirim ayrı ayrı yapılmalıdır.
Temerrüt İhtarında Usul
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya yazılı olarak süre verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin kanunda belirtilen asgari süreden kısa tutulması, ihtarı geçersiz kılar. İhtarnamede hangi aylara ait kira bedelinin ödenmediği ve tutarların ayrı ayrı gösterilmesi, sonraki aşamada kısmi ödeme savunmasının etkisini azaltır.
İki Haklı İhtarın Sık Yapılan Hatası
Bu yola dayanılabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı ödeme dönemlerine ilişkin olması gerekir. Aynı aya ait gecikme için art arda gönderilen iki bildirim, iki ayrı haklı ihtar sayılmaz. Ayrıca kiracı ihtardan sonra ödeme yapmış olsa bile ihtar haklılığını korur; bu nedenle ödeme alındığında ihtarın geri alındığı izlenimi doğuracak yazışmalardan kaçınılmalıdır.
İhtiyaç Sebebine Dayanırken
İhtiyaç iddiasının samimi olduğunu gösteren belgeler dosyanın esasını oluşturur: kiraya verenin hâlen nerede oturduğu, mevcut konutun durumu, tayin veya iş değişikliği kayıtları, aile durumu. Tahliyeden sonra taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi hâlinde yasal sonuçlar doğabileceğinden, bu yola dayanmadan önce ihtiyacın gerçekten sürdürülebilir olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Bildirim ve Dosya Düzeni
- Sözleşme, kefil bilgileri ve varsa ek protokoller tek dosyada toplanır
- Tüm ödeme ve gecikmeler ay bazında bir tabloya işlenir
- Gönderilen her ihtarın metni ve tebliğ şerhi birlikte saklanır
- Kiracının yanıtları ve kısmi ödemeleri tarih sırasıyla eklenir
- Tahliye taahhüdü varsa aslı ve düzenlenme tarihine ilişkin kayıtlar korunur
Tahliye davalarında sürelerin kaçırılması, kural olarak yeni bir kira dönemini beklemeyi gerektirdiğinden zaman kaybı doğrudan maddi sonuç doğurur. Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği ve sözleşmenin içeriği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, işlem yapılmadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.