Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde belirleyici olan çoğu zaman haklılığın kendisi değil, hangi sebebe dayanıldığı ve o sebebe bağlı sürelerin doğru işletilip işletilmediğidir. TBK, tahliye için birbirinden farklı sebepler ve her sebep için ayrı usul öngörür. Yanlış sebebe dayanan ya da ihtar aşaması atlanan bir talep, esasa girilmeden reddedilir ve süreç baştan başlar.
Tahliye Sebebini Doğru Seçmek
Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın gereksinimi, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı; her biri farklı bir hukuki temeldir. Bu sebeplerin gerektirdiği ön koşullar da aynı değildir. Örneğin ödeme yapılmaması halinde önce usulüne uygun ihtar gönderilmesi gerekirken, gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması beklenir. Dilekçede birden fazla sebebin gelişigüzel sıralanması, hiçbirinin yeterince ispatlanamaması sonucunu doğurur.
İhtarın Usulü ve Tebligat Riski
Tahliye dosyalarının önemli bölümü ihtar aşamasında kaybedilir. İhtarın içeriğinde hangi dönemin kirasının ödenmediği, tutarı ve ödeme için verilen sürenin açıkça gösterilmesi gerekir. Tebligatın kiracının bilinen adresine usulüne uygun yapılması ise ayrı bir kontrol noktasıdır. Adres değişikliği, işyeri devri veya birlikte kiracılık hallerinde tebligatın kime yapılacağı önceden belirlenmelidir; tek bir kiracıya yapılan bildirim, birlikte kiracılıkta yeterli sayılmayabilir.
Süre Takviminde Kontrol Noktaları
- Sözleşme başlangıç tarihi ve yenilenme dönemlerinin çıkarılması
- Bildirim yapılması gereken son tarihin sebebe göre ayrı hesaplanması
- İhtarın gönderim ve tebliğ tarihlerinin ayrı kaydedilmesi
- Verilen ödeme süresinin dolduğu günün işaretlenmesi
- Dava ya da icra yoluna başvuru için son günün belirlenmesi
Dava Yolu ile İcra Yolunun Karşılaştırılması
Kira alacağı ve tahliye için icra takibi başlatılabileceği gibi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava da açılabilir. İki yolun avantajı dosyanın niteliğine göre değişir: itirazın beklenmesi, tahliye emrinin kesinleşmesi ve alacağın tahsili bakımından sonuçlar aynı değildir. Kiracının ödeme iddiası varsa dekontların hangi döneme mahsuben yapıldığı tartışması öne çıkar; bu nedenle ödemelerin açıklama alanları baştan itibaren düzenli tutulmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutunun Gözden Kaçırılmaması
Kiralanan bağımsız bölümdeki kullanım aykırılıkları, aynı zamanda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planına aykırılık oluşturabilir. Bu durumda kat maliklerinin başvurabileceği ayrı bir yol doğar ve TMK kapsamındaki mülkiyet hükümleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir. Kiraya verenin sorumluluğu ile kiracının kişisel sorumluluğu birbirine karıştırılmamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkilediğinden, tahliye adımından önce hukuki görüş alınması yerinde olur.