Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar genellikle uzun süre yazışmadan tartışır; iş yargıya taşındığında ise ortada tarihli hiçbir belge kalmaz. Oysa kat mülkiyeti rejiminde çözüm çoğu zaman yönetim planında ve usulüne uygun alınmış kurul kararlarında yatar. Bu rehber, TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ihtar aşamasını ve belge düzenini ele alır.
Önce Yönetim Planını Okumak
Yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkinin temel metnidir ve tapu kütüğüne bağlıdır. Ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşımının hangi orana göre yapılacağı, işyeri olarak kullanım ve benzeri konularda öncelikle bu metne bakılır. Uyuşmazlığın kaynağı belirlenirken planın ilgili maddesi, kurul kararı ve fiilî uygulama karşılaştırılmalıdır; üçü arasındaki fark, çoğu zaman iddianın dayanağını oluşturur.
İhtar Metninin Kurulması ve Gönderimi
İhtar, hem karşı tarafa düzeltme imkânı verir hem de sonraki aşamada iyi niyeti ve zamanlamayı belgeler. Metinde şu unsurlar bulunmalıdır: aykırılığın konusu, dayanılan yönetim planı hükmü veya kurul kararı, giderilmesi istenen durum ve tanınan makul süre. Gönderim, ulaştığını ve tarihini gösteren bir yöntemle yapılmalı; tebliğ parçası dosyada saklanmalıdır.
Kurul Kararının Delil Değeri
Kat malikleri kurulu kararı, usulüne uygun toplanıp karar defterine geçirildiğinde güçlü bir belgedir. Bu nedenle şu kayıtlar birlikte temin edilmelidir:
- Toplantı çağrısının içeriği ve maliklere ulaştığını gösteren belgeler.
- Karar defterinin ilgili sayfası ve imza listesi.
- Gider ve avans hesabına ilişkin işletme projesi ile tebliğ kayıtları.
- Ortak yerdeki duruma ilişkin tarihli fotoğraf ve varsa teknik rapor.
Mahkeme Aşamasına Geçerken
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için kanunda belirlenen görevli mahkemeye başvurulur; kurul kararlarının iptaline ilişkin taleplerde ise mevzuatta öngörülen sürelere uyulması gerekir. Gider alacaklarının takibinde icra yolu ile dava yolu arasındaki tercih, borcun miktarına ve itiraz ihtimaline göre belirlenmelidir. Tadilat ve projeye aykırılık iddialarında ise mimari projeye ulaşmak öncelik taşır.
Değerlendirme
Bu açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve talebin türü sonucu değiştirebileceğinden, somut uyuşmazlıkta hukuki görüş alınması önerilir.