Kira artışı uyuşmazlıklarının büyük bölümü, artışın oranından değil artışın hangi dönem için ve ne zaman talep edildiğinden kaynaklanır. Yeni kira dönemi başladıktan sonra yapılan bildirimler çoğu zaman o dönem için sonuç doğurmaz ve tartışma bir yıl daha uzar. Bu rehber, TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın dürüstlük kuralına ilişkin çerçevesi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak gider boyutu birlikte düşünülerek hazırlanmıştır.
Artış Bildiriminin Zamanı
Artış talebinin yeni dönem başlamadan önce ve yazılı olarak karşı tarafa ulaşmış olması esastır. Ulaşma tarihinin ispatı için noter ihtarı en güvenli yoldur. Mesajla yapılan bildirimlerde, mesajın ulaştığı tarihin sonradan tartışılabileceği unutulmamalıdır.
Sözleşmedeki Artış Klozunun Sınırı
Taraflar artış oranını sözleşmede kararlaştırabilir; ancak konut kiralarında bu oran, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılı olsa dahi, aşan kısım bakımından talep sınırlanır. Bu nedenle sözleşmedeki oranın kendiliğinden uygulanacağı varsayımı hatalıdır.
Tespit Davası ile Dönem Uyumu
- Dava, ilgili kira döneminin başlangıcı dikkate alınarak zamanlanmalıdır
- Beş yılı aşan kiralarda değerlendirme farklı ölçütlere göre yapılır
- Talep edilen bedelin dayanağı emsal araştırmasıyla desteklenmelidir
- Dava sonuçlanana kadar ödemelerin aksatılmaması ayrı bir risktir
Ödeme Kayıtlarının Düzenli Tutulması
Kira ödemelerinin banka yoluyla ve açıklama alanına ilgili ay yazılarak yapılması, sonradan doğacak birçok tartışmayı baştan bitirir. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınmadığı durumlarda, ödendiği hâlde ödenmemiş sayılma riski doğar. Ortak gider ve aidat ödemeleri de kira bedelinden ayrı bir kalem olarak kayıt altına alınmalıdır.
Kısa Not
Kira ilişkisinde sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve kiracının statüsü sonucu değiştirir. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; dönem başlangıcı yaklaşıyorsa, bildirim yapılmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunması yerinde olur.