Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından yapılan düzenlemeyle birlikte, tapu iptali ve tescil talepleri de dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektiren uyuşmazlıklar arasına alınmıştır. Bu aşama pek çok dosyada bir formalite gibi geçilir; oysa hem dava şartı olması hem de anlaşma hâlinde doğrudan tapuda sonuç doğurabilmesi nedeniyle titiz bir hazırlık ister. Aşağıdaki başlıklar bu hazırlığı düzenler.
Dava Şartı Olmanın Pratik Sonucu
Başvuru yapılmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu nedenle ilk kontrol, uyuşmazlığın gerçekten taşınmazın aynına ilişkin olup olmadığıdır. Talep yalnızca bir alacağa mı yöneliyor, mülkiyetin kime ait olduğunun tespitine mi; terditli olarak hem tescil hem tazminat mı isteniyor? Bu ayrım yapılmadan atılan adım, aylar sonra dosyanın başa dönmesine yol açar.
Görüşmeye Gitmeden Önce Derlenecek Set
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyası örneği,
- Devrin dayanağı olan akit, vekâletname ve varsa ödeme belgeleri,
- Kadastro tutanakları, imar durumu ve krokiler,
- Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda veraset belgesi ve mirasçılık zinciri,
- Muvazaa iddiası varsa devir bedelinin gerçekliğine ilişkin banka kayıtları.
Anlaşma Belgesinin Tapuda İşe Yaraması İçin
- Taşınmaz, ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tereddütsüz biçimde tanımlanır.
- Kimin lehine hangi payın tescil edileceği oransal olarak yazılır.
- Bedel ödenecekse tutar, ödeme zamanı ve tescille ilişkisi açıkça kurulur.
- Devrin tapuda ne zaman gerçekleştirileceği ve masrafların kime ait olduğu belirtilir.
- Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik bakımından hangi işlemlere ihtiyaç duyduğu önceden değerlendirilir.
Süre ve Bildirim Riski
Arabuluculuk süreci, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından belirli bir koruma sağlar; ancak bu koruma sürecin başladığı ve sona erdiği tarihlere bağlıdır. Son tutanağın düzenlenme tarihi ile davanın açılması gereken tarih arasındaki ilişki hesaplanmadığında, kazanılan süre kaybedilebilir. Ayrıca davete ilişkin bildirimin karşı tarafa ulaşmaması, sürecin "tarafın katılmaması" sonucuyla kapanmasına ve yargılama giderleri bakımından farklı bir tabloyla karşılaşılmasına yol açar. Davetin gönderildiği adres, ulaşma tarihi ve son tutanağın tarihi ayrı ayrı kaydedilmelidir.
Görüşme Sonrası Son Kontroller
- Son tutanakta anlaşma kapsamı dışında kalan talepler açıkça belirtildi mi?
- Anlaşılamayan kalemler için dava dilekçesi taslağı hazır mı?
- Tapuda üçüncü kişiye devir riskine karşı yapılacak işlem değerlendirildi mi?
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın durumu, devrin geçmişi ve taraf sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Görüşmeye katılmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte hazırlamanız önerilir.