Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman sessiz başlar: kiraya veren yeni bedeli bildirir, kiracı eski bedeli ödemeye devam eder ve aradaki fark birikir. Bu fark bir gün ödeme emrine dönüştüğünde tartışma artık kira bedeli değil, tahliye tehdididir. İhtar ve ödeme emrinin geç ulaşması ise kiracıya tanınan ödeme süresinin fiilen erimesine yol açar. Aşağıdaki liste TBK ve TMK ekseninde iki tarafın da gözden geçirmesi gereken noktaları içerir.
Artışın Hukuki Dayanağını Sınıflandırın
- Sözleşmede yazılı artış oranı var mı, yoksa yasal üst sınıra mı gidiliyor?
- Talep, olağan yenileme dönemi artışı mı, yoksa uzun süreli kiralarda gündeme gelen kira tespiti mi?
- Konut ve çatılı iş yeri kirası ayrımı doğru yapılmış mı? Bu ayrım uygulanacak kuralları değiştirir.
- Ortak gider, aidat ve yakıt bedeli kira bedelinden ayrı mı hesaplanıyor?
İhtar ve Ödeme Emri Ulaştığında Kiracının Takvimi
Kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte, ödeme emri yalnızca borcu değil, ödenmediği takdirde tahliye istenebileceğini de bildirir. Burada iki ayrı süre paralel işler: borca itiraz süresi ve ödeme süresi. İtiraz edilse bile ödeme süresi kendi başına akmaya devam eder. Tebligat geç ulaşmışsa, tebliğ mazbatasındaki tarih ile fiilî öğrenme tarihi arasındaki fark derhâl belgelenmeli, usulsüz tebligat iddiası icra mahkemesine taşınmalıdır.
Ödeme Yaparken Yapılan Klasik Hata
- Havale veya EFT açıklamasına hangi aya ait olduğu yazılmazsa, ödeme en eski borca mahsup edilebilir ve güncel ay ödenmemiş görünür.
- Elden ödemede makbuz alınmaması, yıllar sonra tüm dönemi tartışmaya açar.
- Artış farkının ihtirazi kayıtla ödenmemesi, yeni bedelin kabul edildiği yönünde yorumlanabilir.
- Depozitonun kira borcuna mahsubu, kural olarak tek taraflı beyanla yapılamaz.
Kiraya Veren Tarafında Risk Azaltma
Tahliye talebiyle takip başlatan taraf için en büyük risk, sürecin usul kusuru nedeniyle baştan tekrarlanmasıdır. Takip talebinde sözleşmenin ve talep edilen dönemlerin doğru gösterilmesi, kiracının sicildeki güncel adresine tebligat yapılması, birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı tebliğ çıkarılması ve kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda 634 sayılı düzenlemeden doğan ortak gider kalemlerinin kira alacağından ayrı gösterilmesi, sonradan doğacak itirazları önemli ölçüde azaltır.
Kapanış
Bu metin genel bilgilendirme içindir; kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğunlukla sözleşme metni ile ödeme kayıtlarının uyumudur. Ödeme emri veya tahliye ihtarını geç aldıysanız, kalan süreleri bir avukatla birlikte hesaplamanız yararınıza olacaktır.