Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, taşınmazda oturan kiracı ya da paydaşlardan biri nedeniyle fiilî kullanım sorunu da gündeme gelir. Bu iki mesele hukuken ayrı yollardan yürür ve çoğu dosyada karışıklık tam bu noktada başlar. İşi büsbütün zorlaştıran unsur ise tebligatın zamanında yapılamamasıdır.
Paylaşma Davası ile Tahliye Talebi Aynı Dosyada Yürümez
Ortaklığın giderilmesi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve amacı mülkiyet ortaklığına son vermektir. Kiracının tahliyesi ise TBK kapsamındaki kira ilişkisine dayanır; kesinleşmiş bir tahliye kararı ya da usulüne uygun bir icra takibi gerektirir. Paylaşma davasının açılmış olması, tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez.
Tebligat Zincirinde Kırılma Noktaları
- Tapu kaydındaki paydaş adreslerinin yıllardır güncellenmemiş olması
- Vefat etmiş paydaşın mirasçılarının kayda geçirilmemiş olması
- Yurt dışında yerleşik paydaşa tebligatın uzun sürmesi
- Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda bağımsız bölüm numarasının yanlış yazılması
- İhtarnamenin kiracının eski adresine gönderilmesi
Dava Öncesi Yapılması Gereken Kontroller
Güncel tapu kaydı, çap ve varsa kat mülkiyeti listesi alınmadan dilekçe yazılmamalıdır. 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulu bir yapıda, bağımsız bölümler üzerindeki ortaklık ile arsa payı üzerindeki ortaklık farklı sonuçlar doğurur. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı, imar durumu ve fiilî kullanım şekli baştan değerlendirilmelidir; aksi hâlde satış suretiyle paylaşma kaçınılmaz hâle gelir.
Satış Aşamasında Zilyet ve Kiracı Sorunu
Satış kararı verildiğinde taşınmazın kiracılı olması, alıcı adayları açısından değeri doğrudan etkiler. Bu nedenle kira ilişkisinin süresi, kira sözleşmesinin tarihi ve varsa tahliye taahhüdü dosyaya erkenden konulmalıdır. Kira alacağına dayalı ilamsız takip yürütülüyorsa, ödeme emrine itiraz edilip edilmediği ve itirazın kapsamı ayrıca izlenmelidir; paylaşma dosyasındaki takvimle icra dosyasındaki takvim tek tabloda tutulmalıdır.
Gecikmeyi Erken Yakalayan Alışkanlıklar
Her tebligat çıkışında dönüş tarihi için bir kontrol günü belirlemek, dosyanın aylarca beklemesini önler. Dönmeyen tebligatlar için adres araştırması talebi zamanında verilmezse, duruşma yalnızca tebligat eksikliği nedeniyle ertelenir ve süreç uzar. TMK kapsamındaki paydaşlık ilişkisi devam ettiği sürece giderler ve kullanım bedeli tartışması da büyür.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kira ilişkisi sonucu tümüyle değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmenizde yarar vardır.