Bir taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde iki ayrı süreç aynı anda yürür ve biri diğerini kilitleyebilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki bu rehber, tapu iptali ile icra yoluyla tahliyenin kesiştiği dosyalarda tebligat kaynaklı kayıpları azaltmayı hedefler.
İki Sürecin Birbirine Değdiği Noktalar
Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyetin kime ait olduğunu belirler; icra yoluyla tahliye ise kira ilişkisinin sona erdiği iddiasına dayanır. Kayıt malikinin değişme ihtimali, tahliye talebinde bulunanın sıfatını tartışmalı hâle getirebilir. Bu nedenle dosyanın ilk gününde şu üç soru yazılı olarak cevaplanmalıdır: kira sözleşmesi kiminle kurulmuştur, ödemeler kime yapılmıştır, taşınmazı devralan kişi kira ilişkisine hangi tarihte dâhil olmuştur.
Tapu Kaydını Koruma Adımları
- Dava açılırken kayda şerh veya tedbir talebinin ayrıca ve gerekçeli istenmesi
- Devir zincirinin tapu müdürlüğünden akit tarihleriyle birlikte çıkarılması
- Muvazaa iddiası varsa bedelin ödenip ödenmediğine dair banka kayıtlarının toplanması
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve kira şerhlerinin listelenmesi
Tahliye Sürecinde Tebligatın Belirleyici Rolü
İcra yoluyla tahliyede ödeme emrinin veya tahliye talebine ilişkin yazının tebliği, itiraz ve ödeme sürelerinin başlangıcıdır. Kiracının taşınmazda fiilen oturmaması, adres kaydının güncel olmaması ya da tebligatın komşuya bırakılması, itiraz penceresinin fark edilmeden kapanmasına yol açar. Karşı taraf açısından ise usulsüz tebligat, sonradan işlemin iptali riskini doğurur. Bu nedenle her iki taraf da tebliğ evrakını, tebliğ mazbatasındaki şerhleri ve adres kayıt sistemindeki bilgiyi dosyanın başında karşılaştırmalıdır.
Kat Mülkiyetinden Doğan Ek Sorunlar
Bağımsız bölümlerde aidat borcu, ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları tahliye tartışmasına eklenebilir. Yönetim planının bir örneği, kat malikleri kurulu karar defteri ve aidat tahakkuk cetveli, hem devir hem tahliye tartışmasında kullanılabilecek belgelerdir.
Kapanış Değerlendirmesi
Çakışan süreçlerde en büyük hata, iki dosyayı birbirinden bağımsız yürütmektir. Tahliye dosyasında verilen bir beyan, mülkiyet dosyasında aleyhe yorumlanabilir. Yukarıdakiler genel çerçevedir; taşınmazın hukuki durumu ve sözleşme metni sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce her iki dosyayı birlikte gören bir hukukçudan görüş alınması yerinde olur.