Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talepleri, artık doğrudan dava ile başlamaz. Bu uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olduğundan, sürecin ilk aşaması müzakere masasıdır. Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyeti düzenlemeleri ekseninde, aşağıdaki çerçeve arabuluculuk çağrısının paydaşlara ulaşmaması riskini merkeze alır.
Önce Paydaşlık Haritası
Görüşme öncesinde taşınmazın tapu kaydı, paydaş listesi ve varsa şerhler çıkarılmalıdır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi olmadan hem müzakere hem dava aşaması tıkanır. Üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı bulunan taşınmazlarda ilgili hak sahiplerinin durumu da baştan tespit edilmelidir.
Çağrı Ulaşmazsa Ne Olur
Arabuluculuk çağrısı paydaşlara ulaşmadığında süreç sonuçsuz tutanakla kapanır ve dosya davaya taşınır; ancak asıl risk, çağrıyı almadan görüşmeye katılmayan tarafın sonradan karşılaşacağı sonuçtur. Dava şartı arabuluculukta geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, yargılamada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir. Bu nedenle adres kayıt sistemindeki bilginin güncelliği, sadece usuli değil mali bir meseledir.
Aynen Taksim mi Satış mı
Müzakerede tartışılacak asıl konu, ortaklığın nasıl sona ereceğidir. Taşınmaz bölünmeye elverişliyse aynen taksim gündeme gelir; elverişli değilse satış yoluyla paylaşma söz konusu olur.
- İmar durumu ve ifraz imkânının araştırılması
- Değer farklarının denkleştirme bedeliyle giderilip giderilemeyeceği
- Bir paydaşın diğerlerinin payını devralma iradesi
- Kiradaki taşınmazlarda mevcut sözleşmelerin durumu
- Satış halinde masrafların ve payların dağılımı
Anlaşma Belgesini Yazarken
- Taşınmaz ada parsel bilgisiyle tereddütsüz tanımlanmalı
- Devir, bedel ve ödeme takvimi tarih vererek yazılmalı
- Tapu işleminin tarafları ve masraf paylaşımı belirtilmeli
- Zilyetliğin devir anı ve tahliye koşulu düzenlenmeli
- İcra edilebilirlik şerhinin nasıl alınacağı kararlaştırılmalı
Görüşme Sonuçsuz Kalırsa
Son tutanak, davanın açılabilmesi için dilekçeye eklenmesi gereken belgedir. Sonuçsuz kalan görüşmede ortaya çıkan teknik veriler, örneğin taşınmazın bölünebilirliğine ilişkin bilgiler, dava aşamasında hazırlığı hızlandırır. Bu nedenle müzakerede paylaşılan belgeler dosyada düzenli biçimde saklanmalıdır.
Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mirasçılık ilişkileri sürecin uzunluğunu belirgin biçimde değiştirir. Görüşmeye gitmeden önce tapu ve nüfus kayıtlarınızın bir hukukçuyla birlikte incelenmesi zaman kazandırır.