Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, çoğu zaman komşuluk ilişkisinin devam ettiği bir zeminde yürür. Bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki anlaşmazlıklarda arabuluculuk, yalnızca usulî bir aşama değil; ilişkiyi sürdürülebilir kılan bir çözüm aracıdır. Ortak gider payı, projeye aykırı tadilat, ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları müzakereye elverişli konuların başında gelir.
Uyuşmazlığın Doğru Adlandırılması
Görüşmelere başlamadan önce talebin hukuki niteliği belirlenmelidir: ortak gider alacağının tahsili mi, eski hâle getirme mi, yoksa yönetim kurulu kararının hükümsüzlüğü mü isteniyor? Bu ayrım, hem tarafların kim olacağını hem de anlaşma metninin kapsamını belirler. Yönetim planının ilgili maddeleri ile TMK'nın komşuluk hükümleri birlikte okunduğunda, müzakere edilebilir alan daha net görünür.
Arabuluculuk Masasına Getirilecek Belgeler
Toplantı çağrıları, kat malikleri kurulu karar defteri örnekleri, işletme projesi, gider tabloları ve banka kayıtları müzakerenin omurgasını oluşturur. Tadilat tartışmalarında mimari proje, ruhsat durumu ve fotoğraflarla desteklenen tespitler gerekir. Belge olmadan yürütülen görüşmeler, çoğunlukla anlaşmasızlıkla sonuçlanır.
- Yönetim planının güncel hâli ve tapu kütüğündeki şerhler temin edildi mi?
- Ortak gider alacağı dönem dönem ayrıştırılmış bir tabloya dönüştürüldü mü?
- Karşı tarafın kat maliki mi yoksa kiracı mı olduğu netleştirildi mi?
- Anlaşma sağlanırsa ödeme takvimi ve gecikme sonucu metne yazılacak mı?
Tebligat Gecikmesinin Etkisi
Arabuluculuk davetinin tarafa ulaşmaması, sürecin anlaşmasızlıkla kapanmasına ve zamanın boşa harcanmasına yol açar. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı yapılacak başvurularda ise kararın maliklere bildirim tarihi belirleyicidir; bildirim usulüne uyulmadığında, alınan karar sonradan tartışmalı hâle gelir. Yönetimin elindeki adres listesinin güncel tutulması ve bildirimlerin yazılı olarak yapılması bu riski büyük ölçüde azaltır.
Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin ileride uygulanabilir olması için edimlerin belirli olması gerekir. Ödenecek tutar, taksitlerin vadeleri, tadilatın hangi tarihe kadar eski hâline getirileceği ve masrafların kime ait olduğu açık yazılmalıdır. Belirsiz ifadelerle kaleme alınan anlaşmalar, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlığın kaynağı olur.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; yapının statüsü, yönetim planının içeriği ve uyuşmazlığın konusu izlenecek yolu değiştirir. Görüşmelere oturmadan önce yönetim belgelerinizle birlikte hukuki bir ön değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.